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最適なマンション管理実現の目指して活動中です! 

住宅金融支援機構の機関誌「マンション金融情報BOX」にて『マンションの風水害対策』について紹介

投稿日:2021年11月29日 作成者:飯田 勝啓

独立行政法人住宅金融支援機構の機関誌「マンション金融情報BOX  2021年秋冬号」で「マンションでの風水害対策」について紹介されました。

住宅金融支援機構は管理組合の関連では大規模修繕工事の際の共用部分リフォームの融資や修繕積立金の安全な債券での運用「すまい・る債」の発行などで管理組合を支援する国の組織です。この機関誌は「マンションすまい・る債」を積立している管理組合に送付されるもので、特集のテーマは大規模修繕工事に関連しないものも含まれており、今回のテーマがマンションの水害対策だったものです。

マンションの防災といえばこれまでは地震が中心でしたが、2019年の台風19号で武蔵小杉(川崎市)のタワーマンション被害を受けたことで水害への備えも必要なことがクローズアップされたことは記憶に新しいことでしょう。武蔵小杉のマンションでは電気設備が浸水し、停電が発生し、エレベーターが停止、給水・排水の使用不可など生活に直結する影響が出たものです。排水ができないとはトイレが使用できなくなることを意味し、それが長期化するとマンションでの生活への影響は計り知れません。

そうならないためにマンション管理組合としてどのように対応するか。対応はそれぞれの立地や環境、居住者など個々のマンションによって異なりますが、まずはマンションでの災害をハザードマップで想定することから始めます。水害であればマンションの心臓部分の電気設備を最優先で守ることが重要です。守る手段としてはハード面では止水板が有効ですが、どのような止水板を選定し、水害に備えて何をすればよいかなどを具体的に紹介しています。さらにソフト面でも、災害時を想定した「災害時対応マニュアル」の作成や、想定される水害を時系列に表したマンション独自の「タイムライン」の作成。さらには水害に備えて止水板の組み立てなど防災訓練の実施など備えておくべきことはいろいろあります。特集の中では具体的な対応方法をわかりやすく紹介しています。

金融情報BOXは「すまい・る債」利用者だけでなく、インターネット上で誰でも閲覧ができますので、掲載情報について詳しくはリンク先を参照ください。

既にマンションで防災の体制ができているところ、まだこれからというところもあるかと思いますが、今後のマンションの水害対策にお役立ていただければ幸いです。

参照先はこちら➡ 400358609.pdf (jhf.go.jp)

朝日新聞:けいざい+プラスで「マンションの空き駐車場」問題の紹介 (2021年3月23日~24日)

投稿日:2021年03月24日 作成者:飯田 勝啓

マンションで深刻になっている駐車場の空き区画問題が紹介された。クルマの台数が増え続ける中で、駐車場の台数が不足するというかつての社会問題は、今や空き区画が増加することで、ま逆の社会問題になっている。管理組合は駐車場使用料も大事な収入になっており、空き区画増加は、使用料収入の減少に直結し、管理組合の将来に影を落とすことになる。特に機械式駐車場は設備の維持・更新に多額の費用を要するため、空き区画の放置は深刻な影響を及ぼすことになる。

管理組合にできることとしては、短期的な対策と長期的な対策が考えられる。短期的には空き区画を、居住者以外の外部に貸し出す、「サブリース」などの対策がある。この場合に居住者以外の外部の利用者が敷地内に入ってくることからセキュリティ対策が必要となる。またこれは「収益事業」となるため、管理組合として税務申告することも必要となる。これらの合意形成を組合員に諮ることが必要であることはいうまでもない。

その一方で、抜本的に解決するには長期的視点に立ち、マンションに必要な駐車区画数を予測し、必要な台数分以外の機械式駐車場区画は撤去し、平地化する方法がある。平地化すれば、駐車できる台数は減るが、設備の維持・更新費用は削減できることになる。もちろん、一旦平地化した駐車場を元には戻すことはできないので、慎重な需要予測と合意形成は重要だ。こうしたこれまでの駐車場対応は昭和32年の駐車場法に基づき、制定された条例に規定されている。規定された附置義務の完全な改正はまだこれからだが、既に2019年に東京都の通達(技術的助言)により、条件付きながら、駐車区画数を削減し、マンションの実態に合わせた運用も可能になっている。

現在、新型コロナウィルス感染拡大防止が呼びかけられ、テレワークや時差出勤が求められている。こうした中で、人との接触を避けることができるマイカー利用が一時的に増えていることは事実である。しかし、これは一時的な現象であり、長い目でみれば、クルマ離れ、駐車場余り、空き駐車場の増加の流れは変わらないと、記事の中でコメントした。このようなマンションが抱える問題点が記事として紹介されたことは、マンション管理組合にとってはありがたいことであり、管理組合(区分所有者)がこの問題に一日も早く気づいて、アクションを取ることを期待したい。

宅建受験新報2021年冬号で、『人のためになるマンション管理士』の仕事を紹介

投稿日:2020年12月01日 作成者:飯田 勝啓

そもそも「宅建受験新報」は聞きなれない雑誌だと思いますが、これは「宅建士」や「マンション管理士」など不動産系の資格受験生向けの専門誌です。縁あって、今回、活躍するマンション管理士としてインタビューを受けることになりました。その中で、マンション管理士資格取得の動機やサラリーマンから独立までの経緯。今の仕事の内容や、やりがい、それにマンション管理士に求められるスキルなどを伝えています。マンション管理士の試験に受かったらそれでお終いではなく、資格取得後に管理組合に役立てる「実務」が重要であること。さらには試験科目にはない、管理組合との「コミュニケーション」が求められること。それゆえに、いかに管理組合に寄り添った視点で考え、行動できるかが、最も大切であることを強調しました。私もこの資格を取得して早いもので11年。これから「マンション管理士」になる方々の参考になればと思い、将来のマンション管理士の皆さんに、管理組合に寄り添った活躍してもらえることを期待しています。(宅建住宅新報出版発行)

読売新聞で紹介「コロナ感染拡大で総会開けないマンションへの対応」2020年5月13日

投稿日:2020年05月13日 作成者:飯田 勝啓

例年であれば管理組合の総会ラッシュの5月。それが今年は新型コロナウイルス感染拡大に伴い、密集・密接・密閉と3密条件がそろった総会の開催が難しくなっている。記事では公益財団法人マンション管理センターへの総会開催に関する相談の急増や大規模修繕工事の承認のための総会開催が危ぶまれている事例、総会開催が規約で定められた月にできない場合、年内に開催できれば遅れても問題はないという法務省見解などが紹介されている。こうした中で、私からは予算支出や管理会社の契約更新など最低限のことは総会で決めておくことが望ましく、そのためには決算理事会を、テレビ電話会議などオンライン方式で実施する方法があることを指摘した。管理会社の中には、決算理事会の先送り(=総会も先送り)を安易に考えるところもあることから、管理組合としては新型コロナウイルス感染拡大を踏まえた柔軟な対応が必要であることを強調したものだ。

★オンライン理事会はコロナ禍が起きるまで現実的ではなかったが、今やそうもいってられない状態にある。規約の問題はあるものの、緊急事態宣言下という環境において、スマホさえあれば、決して難しくなく開催できるオンライン理事会を今こそ、試行することを推奨したい。

MXテレビ「田村淳の訊きたい放題」(9月14日放送)で観光公害の一端を紹介

投稿日:2019年09月15日 作成者:飯田 勝啓

東京メトロポリタンテレビ(MXテレビ:9チャンネル)の看板番組、「田村淳の訊きたい放題」はMC田村淳が毎回、時事問題や社会現象を様々な視点から取り上げ、専門家からの意見や情報から現状を深く探るというスタイル。今回は訪日旅行客が年々増加するとともに観光公害も深刻なっている現状がテーマ。この中で違法民泊についてインタビューに答えたものです。昨年6月15日の住宅宿泊事業法の施行と旅館業法改正に伴い、法律が整備され、ひと頃ほどの違法民泊は減少したものの、未だ巧妙化し水面下で残る違法民泊の実態を紹介しました。

★法律施行から1年以上経過し、民泊が以前よりも定着してきた感がある昨今。ひと頃のように騒がれなくなっていますが、違法民泊がなくなったわけではありません。未だに違法民泊が残っている現実を知ってもらいたいと情報提供させていただきました。

週刊エコノミスト(7月16日号)エコノミストレポートで「マンションで嫌われる民泊」掲載

投稿日:2019年07月08日 作成者:飯田 勝啓

「マンションで嫌われる民泊~居住者の視点を軽視したツケ、管理徹底で資産価値向上の可能性~」と題して住宅宿泊事業法施行1年が経過した株式会社の民泊事情を紹介しました。内容はタイトル通り、未だに違法民泊が残る状況。しかも1年前よりも水面下に潜る形で依然として違法民泊が続いている状況をレポートし、違法民泊と疑われる場面を発見した場合の対応方法を伝えました。その一方で、トラブルの少ない「家主同居(居住)型」民泊に限っては積極的推進する提案とともに、管理員やコンシェルジュなどによる管理が徹底できる場合の民泊推進の提案など、分譲マンションにおける民泊の常識から一歩踏み込んだ民泊の最前線と私が考える分譲マンションにおける適正な民泊のあり方などをお伝えしました。特に管理費等の滞納や不動産としての流通に苦悩するリゾートマンションでの民泊の取り組みは、収益を生む不動産として、分譲マンションの“お荷物状態”から脱して、資産価値を回復する切り札にもなり得る可能性を秘めており、これまでの視点とは異なり、興味深い点かもしれません。

★これからも民泊の最新事情を追い続けるとともに、違法民泊の根絶と適正民泊の推進、また施行3年目で見直しが想定される住宅宿泊事業法に関する動向を注視していきたいと考えています。

「民泊法1年 消えぬ闇」読売新聞にて紹介

投稿日:2019年06月14日 作成者:飯田 勝啓

住宅宿泊事業法施行後ちょうど1年にあたる、2019年6月14日。民泊の今を追った読売新聞の特集(社会面)で紹介されました。施行後の混乱から1年を経た今の民泊の動向について、違法民泊をめぐるこれまでの経緯、現在の違法民泊の状況、分譲マンションでの違法民泊への取り組み事例、新宿内のマンション交流会で地域を挙げて違法民泊に立ち向かっている事例と、最後は民泊を上手にコントロールするリゾートマンションの事例まで、私が知る限るの情報を紹介し、民泊の今がまとめられています。また、昨年の6月15日の住宅宿泊事業法の施行に合わせ、旅館業法の改正もあって、罰則の強化や保健所による立入調査権限など、以前より違法民泊に対して有効な対処ができるようになりましたが、管理組合としても保健所に通報して終わりではなく、不特定の人物の来訪記録など証拠を可能な限り集めることで、違法民泊に適切な対応ができることまで報道されました。

★“民泊に詳しい”マンション管理士としては、今の民泊の状況について社会での理解に少しでも役立っていれば光栄です。

20190614_読売新聞民泊特集

 

サラリーマンの不動産投資は、ワンルーム投資・・・

投稿日:2019年03月06日 作成者:飯田 勝啓

サラリーマンのワンルームマンション投資をバックアップするWEBサイトが立ち上がりました。このサイトはサラリーマンがワンルーム経営を始めるうえで必要な不動産会社の選び方や評判、物件の選び方、その他ワンルーム経営に関するセミナー情報など、これから一歩を踏み出すサラリーマンに必要な情報が発信されています。その中で私がワンルーム経営で今日に至るまでの歩みや考え方とともに私流のワンルーム経営について取り上げられることになったのでご案内します。このインタビューでは単にワンルームからの賃料を得るだけでなく、オーナーとして管理することも重要であることを発信しました。賃貸経営は物件を購入してからが本当のスタートです。ワンルーム経営を考えるサラリーマンが少しでも管理に関心をもっていただけることを期待します。

https://www.realestate-investadvice.net/winners/iidakatsuhiro.html

★「成功者」なんて書かれると気恥ずかしさを感じますが、なにもどでかいことをやるのではなく、地道にコツコツ進めていくことがポイントです。

 

NHK「ニュースウォッチ9」マンションでの雪対応について取材協力

投稿日:2019年02月08日 作成者:飯田 勝啓

天気予報で明日の大雪が予想される中、NHK「ニュースウォッチ9」で大雪対策の特集があり、これの取材に協力した。ここでは5年前の大雪以来ともいえる大雪に備え、マンションで何をするべきかを伝えた。雪かきは管理会社(管理員)がやってくれるとの意識は誤解で、雪が少ない首都圏では契約にはない条項である。一部管理会社でやってくれるところはあってもそれは、管理会社の「厚意」であることを理解する必要がある。そもそも早朝の雪では管理員がなんとか出勤できたとしても、その時点での雪かきは遅い。既に出勤されていることもあるだろう。では、誰が雪かきするのか・・・?答えは管理組合、つまり居住者がともに助け合って、「共助」として対応しなければならないということになる。この辺り、防災組織と全く同じことである。誰が雪かきするかという問題に加え、雪かき用のスコップやスノーダンプなど、管理員がいなくても居住者が道具を取り出せるようにしておく必要がある。今、慌てている組合は除雪とともに災害に対しての準備も考え直す必要がありそうだ。

日本マンション学会「マンション学第62号」で論文の紹介

投稿日:2019年02月07日 作成者:飯田 勝啓

マンションの建築、維持管理、管理組合運営など諸問題を理論と実務両面から学術的に研究する団体「日本マンション学会」の学会誌「マンション学第62号」特集:「マンションと民泊」で論文が掲載されました。論文ののタイトルは「違法民泊への対応と適正な民泊の可能性」です。国土交通省補助事業で得られた違法民泊に対して管理組合はどのように対応すればよいのか。その一方で、民泊を容認する分譲マンションは全体のわずか0.3%と言われる中で、分譲マンションで民泊に可能性はないのか。民泊を不安なく運営するには、どうすればよいのか。こうした点を踏まえ、考えられる容認民泊の2つのパターンの提案まで行いました。これらの提言が管理組合運営に役立てることを願います。

マンション学第62号

バナースペース

マンション管理研究会

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