投稿日:2023年06月23日 作成者:飯田 勝啓
収益不動産の情報サイト「健美家ニュース」で高経年マンションが直面する課題、「建替えか、維持延命か」について解説しました。建物自体は100年超でも存続できるものの、建物や設備を「維持延命」するために不可欠な大規模修繕工事には、資金面のほかに透明性な施工するための様々な問題があります。その一方で「建替え」は、と言うと、資金面だけでなく、相反する利害関係者の合意形成のためのハードルが高いなど、合意形成が先送られ、中々進んでないのが実態です。高経年マンションが避けては通れないこうした問題点について紹介しました。詳しくは健美家サイトでマンションの将来を考える~「維持・延命」か「建替え」の分かれ道~|不動産投資の健美家 (kenbiya.com)
投稿日:2023年01月22日 作成者:飯田 勝啓
不動産投資に関する情報サイト「健美家」のニュースで管理会社が管理者を務める、いわゆる「第三者管理者方式」のリスクについて紹介することになりました。「第三者管理者」と言えば、昨今の管理組合の理事のなり手不足の救世主的な存在で注目を集めている管理方式です。投資用不動産でも、実需のファミリータイプでも、管理組合の理事になることを敬遠するオーナーが増え、管理組合関係者の頭を悩ませています。管理組合運営を外部の専門家に任せることで、面倒くさい理事会への出席や、煩わしい業務から解放され、区分所有者にとってはメリットがあると感じる方が多いのも事実です。それは確かにその通りです。しかしながら、不動産を所有しない、外部の管理会社などに管理を任せることで、区分所有者の利益に反する管理に陥ることがあるのも事実なのです。こうしたリスクの実態と、実際に不誠実な管理者が管理する管理組合から理事会を立上げ、適正な管理を取り戻すまでの壮絶な闘いを知っていただくことで、「第三者管理方式」の危いリスクが目に見えてくるはずです。大切な不動産です。適正な管理方式で、適正な管理を続けていただきたいと願っております。
所有する区分マンションが事実上乗っ取られている?~管理組合と管理会社の利益相反を見抜く~|不動産投資の健美家 (kenbiya.com)
投稿日:2022年03月09日 作成者:飯田 勝啓
宅建受験新報は宅建士やマンション管理士など不動産系の資格取得を目指す受験生向けの雑誌。一般の方にはあまり縁のない雑誌ですが、受験生が知らないマンション大規模修繕工事について実務に関わるマンション管理士の観点から紹介したもの。自分も受験生の時はひたすら知識を暗記するだけで、よくわからなかった分野でしたが、今回は大規模修繕工事とそれに関連する長期修繕計画や修繕積立金などを横断的に解説しました。設計事務所と施工会社が癒着する、いわゆる「不適切コンサル」など教科書通りにはいかない実務の世界。知識だけではイメージしにくい小規模マンションでの大規模修繕の進め方など、大規模修繕工事の実態を知ってもらうためにわかりやすく紹介しました。また昨年には「長期修繕計画ガイドライン」や「修繕積立金ガイドライン」が相次いで改定され、受験知識として押さえておくべきポイントなども解説。加えてこの4月から施行される「マンション管理計画認定制度」ではマンション管理士が事前確認を行うなど活躍の場が期待される「旬」の資格であることなどを紹介しました。
★いつもの管理組合向けの文章ならば、大規模修繕工事の要点が伝わればよいのですが、受験生となると間違った知識を伝えてはならないことから、結構細部にわたり気を遣いました。私なりにプレッシャーを実感しました。ほんとうに受験生はたいへんで辛いものです。今回の記事が少しでも受験生のお役に立てれば幸いです。
Scan2022-03-09宅建受験新報22年春号★
投稿日:2022年01月31日 作成者:飯田 勝啓
40代、50代の中高年世代が取得すると有効な資格15種類の一つとして「マンション管理士」が取り上げられ、実務経験者として資格の有用性、資格取得後のキャリアの活かし方や受験勉強のコツまで紹介しました。
資格は取って終わりではなく、取得した後の実務経験が重要であることと、昨年のマンション管理適正化法の改正に伴う「マンション管理計画認定制度」の導入などにより、「マンション管理士」は社会で注目されている“旬”の資格です。記事の中ではサラリーマンを卒業し、セカンドライフでも活かせる資格であることを強調しました。
★本業としてマンション管理士を担う方は少ないこともあり、管理組合に寄り添いながら、管理組合を支援をしていこうとする中高年サラリーマンからセカンドキャリアとしてマンション管理士を目指す方が増えていくことを期待しています。
投稿日:2021年11月29日 作成者:飯田 勝啓
独立行政法人住宅金融支援機構の機関誌「マンション金融情報BOX 2021年秋冬号」で「マンションでの風水害対策」について紹介されました。
住宅金融支援機構は管理組合の関連では大規模修繕工事の際の共用部分リフォームの融資や修繕積立金の安全な債券での運用「すまい・る債」の発行などで管理組合を支援する国の組織です。この機関誌は「マンションすまい・る債」を積立している管理組合に送付されるもので、特集のテーマは大規模修繕工事に関連しないものも含まれており、今回のテーマがマンションの水害対策だったものです。
マンションの防災といえばこれまでは地震が中心でしたが、2019年の台風19号で武蔵小杉(川崎市)のタワーマンション被害を受けたことで水害への備えも必要なことがクローズアップされたことは記憶に新しいことでしょう。武蔵小杉のマンションでは電気設備が浸水し、停電が発生し、エレベーターが停止、給水・排水の使用不可など生活に直結する影響が出たものです。排水ができないとはトイレが使用できなくなることを意味し、それが長期化するとマンションでの生活への影響は計り知れません。
そうならないためにマンション管理組合としてどのように対応するか。対応はそれぞれの立地や環境、居住者など個々のマンションによって異なりますが、まずはマンションでの災害をハザードマップで想定することから始めます。水害であればマンションの心臓部分の電気設備を最優先で守ることが重要です。守る手段としてはハード面では止水板が有効ですが、どのような止水板を選定し、水害に備えて何をすればよいかなどを具体的に紹介しています。さらにソフト面でも、災害時を想定した「災害時対応マニュアル」の作成や、想定される水害を時系列に表したマンション独自の「タイムライン」の作成。さらには水害に備えて止水板の組み立てなど防災訓練の実施など備えておくべきことはいろいろあります。特集の中では具体的な対応方法をわかりやすく紹介しています。
金融情報BOXは「すまい・る債」利用者だけでなく、インターネット上で誰でも閲覧ができますので、掲載情報について詳しくはリンク先を参照ください。
既にマンションで防災の体制ができているところ、まだこれからというところもあるかと思いますが、今後のマンションの水害対策にお役立ていただければ幸いです。
参照先はこちら➡ 400358609.pdf (jhf.go.jp)
投稿日:2021年03月24日 作成者:飯田 勝啓
マンションで深刻になっている駐車場の空き区画問題が紹介された。クルマの台数が増え続ける中で、駐車場の台数が不足するというかつての社会問題は、今や空き区画が増加することで、ま逆の社会問題になっている。管理組合は駐車場使用料も大事な収入になっており、空き区画増加は、使用料収入の減少に直結し、管理組合の将来に影を落とすことになる。特に機械式駐車場は設備の維持・更新に多額の費用を要するため、空き区画の放置は深刻な影響を及ぼすことになる。
管理組合にできることとしては、短期的な対策と長期的な対策が考えられる。短期的には空き区画を、居住者以外の外部に貸し出す、「サブリース」などの対策がある。この場合に居住者以外の外部の利用者が敷地内に入ってくることからセキュリティ対策が必要となる。またこれは「収益事業」となるため、管理組合として税務申告することも必要となる。これらの合意形成を組合員に諮ることが必要であることはいうまでもない。
その一方で、抜本的に解決するには長期的視点に立ち、マンションに必要な駐車区画数を予測し、必要な台数分以外の機械式駐車場区画は撤去し、平地化する方法がある。平地化すれば、駐車できる台数は減るが、設備の維持・更新費用は削減できることになる。もちろん、一旦平地化した駐車場を元には戻すことはできないので、慎重な需要予測と合意形成は重要だ。こうしたこれまでの駐車場対応は昭和32年の駐車場法に基づき、制定された条例に規定されている。規定された附置義務の完全な改正はまだこれからだが、既に2019年に東京都の通達(技術的助言)により、条件付きながら、駐車区画数を削減し、マンションの実態に合わせた運用も可能になっている。
現在、新型コロナウィルス感染拡大防止が呼びかけられ、テレワークや時差出勤が求められている。こうした中で、人との接触を避けることができるマイカー利用が一時的に増えていることは事実である。しかし、これは一時的な現象であり、長い目でみれば、クルマ離れ、駐車場余り、空き駐車場の増加の流れは変わらないと、記事の中でコメントした。このようなマンションが抱える問題点が記事として紹介されたことは、マンション管理組合にとってはありがたいことであり、管理組合(区分所有者)がこの問題に一日も早く気づいて、アクションを取ることを期待したい。
投稿日:2020年12月01日 作成者:飯田 勝啓
そもそも「宅建受験新報」は聞きなれない雑誌だと思いますが、これは「宅建士」や「マンション管理士」など不動産系の資格受験生向けの専門誌です。縁あって、今回、活躍するマンション管理士としてインタビューを受けることになりました。その中で、マンション管理士資格取得の動機やサラリーマンから独立までの経緯。今の仕事の内容や、やりがい、それにマンション管理士に求められるスキルなどを伝えています。マンション管理士の試験に受かったらそれでお終いではなく、資格取得後に管理組合に役立てる「実務」が重要であること。さらには試験科目にはない、管理組合との「コミュニケーション」が求められること。それゆえに、いかに管理組合に寄り添った視点で考え、行動できるかが、最も大切であることを強調しました。私もこの資格を取得して早いもので11年。これから「マンション管理士」になる方々の参考になればと思い、将来のマンション管理士の皆さんに、管理組合に寄り添った活躍してもらえることを期待しています。(宅建住宅新報出版発行)
投稿日:2020年05月13日 作成者:飯田 勝啓
例年であれば管理組合の総会ラッシュの5月。それが今年は新型コロナウイルス感染拡大に伴い、密集・密接・密閉と3密条件がそろった総会の開催が難しくなっている。記事では公益財団法人マンション管理センターへの総会開催に関する相談の急増や大規模修繕工事の承認のための総会開催が危ぶまれている事例、総会開催が規約で定められた月にできない場合、年内に開催できれば遅れても問題はないという法務省見解などが紹介されている。こうした中で、私からは予算支出や管理会社の契約更新など最低限のことは総会で決めておくことが望ましく、そのためには決算理事会を、テレビ電話会議などオンライン方式で実施する方法があることを指摘した。管理会社の中には、決算理事会の先送り(=総会も先送り)を安易に考えるところもあることから、管理組合としては新型コロナウイルス感染拡大を踏まえた柔軟な対応が必要であることを強調したものだ。
★オンライン理事会はコロナ禍が起きるまで現実的ではなかったが、今やそうもいってられない状態にある。規約の問題はあるものの、緊急事態宣言下という環境において、スマホさえあれば、決して難しくなく開催できるオンライン理事会を今こそ、試行することを推奨したい。
投稿日:2019年09月15日 作成者:飯田 勝啓
東京メトロポリタンテレビ(MXテレビ:9チャンネル)の看板番組、「田村淳の訊きたい放題」はMC田村淳が毎回、時事問題や社会現象を様々な視点から取り上げ、専門家からの意見や情報から現状を深く探るというスタイル。今回は訪日旅行客が年々増加するとともに観光公害も深刻なっている現状がテーマ。この中で違法民泊についてインタビューに答えたものです。昨年6月15日の住宅宿泊事業法の施行と旅館業法改正に伴い、法律が整備され、ひと頃ほどの違法民泊は減少したものの、未だ巧妙化し水面下で残る違法民泊の実態を紹介しました。
★法律施行から1年以上経過し、民泊が以前よりも定着してきた感がある昨今。ひと頃のように騒がれなくなっていますが、違法民泊がなくなったわけではありません。未だに違法民泊が残っている現実を知ってもらいたいと情報提供させていただきました。
投稿日:2019年07月08日 作成者:飯田 勝啓
「マンションで嫌われる民泊~居住者の視点を軽視したツケ、管理徹底で資産価値向上の可能性~」と題して住宅宿泊事業法施行1年が経過した株式会社の民泊事情を紹介しました。内容はタイトル通り、未だに違法民泊が残る状況。しかも1年前よりも水面下に潜る形で依然として違法民泊が続いている状況をレポートし、違法民泊と疑われる場面を発見した場合の対応方法を伝えました。その一方で、トラブルの少ない「家主同居(居住)型」民泊に限っては積極的推進する提案とともに、管理員やコンシェルジュなどによる管理が徹底できる場合の民泊推進の提案など、分譲マンションにおける民泊の常識から一歩踏み込んだ民泊の最前線と私が考える分譲マンションにおける適正な民泊のあり方などをお伝えしました。特に管理費等の滞納や不動産としての流通に苦悩するリゾートマンションでの民泊の取り組みは、収益を生む不動産として、分譲マンションの“お荷物状態”から脱して、資産価値を回復する切り札にもなり得る可能性を秘めており、これまでの視点とは異なり、興味深い点かもしれません。
★これからも民泊の最新事情を追い続けるとともに、違法民泊の根絶と適正民泊の推進、また施行3年目で見直しが想定される住宅宿泊事業法に関する動向を注視していきたいと考えています。