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最適なマンション管理実現の目指して活動中です! 

NHK「ニュースウォッチ9」マンションでの雪対応について取材協力

投稿日:2019年02月08日 作成者:飯田 勝啓

天気予報で明日の大雪が予想される中、NHK「ニュースウォッチ9」で大雪対策の特集があり、これの取材に協力した。ここでは5年前の大雪以来ともいえる大雪に備え、マンションで何をするべきかを伝えた。雪かきは管理会社(管理員)がやってくれるとの意識は誤解で、雪が少ない首都圏では契約にはない条項である。一部管理会社でやってくれるところはあってもそれは、管理会社の「厚意」であることを理解する必要がある。そもそも早朝の雪では管理員がなんとか出勤できたとしても、その時点での雪かきは遅い。既に出勤されていることもあるだろう。では、誰が雪かきするのか・・・?答えは管理組合、つまり居住者がともに助け合って、「共助」として対応しなければならないということになる。この辺り、防災組織と全く同じことである。誰が雪かきするかという問題に加え、雪かき用のスコップやスノーダンプなど、管理員がいなくても居住者が道具を取り出せるようにしておく必要がある。今、慌てている組合は除雪とともに災害に対しての準備も考え直す必要がありそうだ。

日本マンション学会「マンション学第62号」で論文の紹介

投稿日:2019年02月07日 作成者:飯田 勝啓

マンションの建築、維持管理、管理組合運営など諸問題を理論と実務両面から学術的に研究する団体「日本マンション学会」の学会誌「マンション学第62号」特集:「マンションと民泊」で論文が掲載されました。論文ののタイトルは「違法民泊への対応と適正な民泊の可能性」です。国土交通省補助事業で得られた違法民泊に対して管理組合はどのように対応すればよいのか。その一方で、民泊を容認する分譲マンションは全体のわずか0.3%と言われる中で、分譲マンションで民泊に可能性はないのか。民泊を不安なく運営するには、どうすればよいのか。こうした点を踏まえ、考えられる容認民泊の2つのパターンの提案まで行いました。これらの提言が管理組合運営に役立てることを願います。

マンション学第62号

マンション管理新聞で「マンション管理適正化・再生推進事業(平成29年度)」の取組事例紹介

投稿日:2018年12月25日 作成者:飯田 勝啓

平成29年度の国土交通省「マンション管理適正化再生推進事業」の成果事例の公表に伴い、マンション管理新聞(2018年12月15日・25日合併号)にこれまで取り組みしてきた管理組合での民泊対応の実例が紹介されました。

平成29年度の「マンション適正化・再生推進事業」の事例の一つで、違法民泊中止を求めてきたにもかかわらず営業が継続されてきたマンションで「禁止規定を盛り込んだ管理規約の整備や違法民泊の実態調査を行い、排除した事例。実態調査では宿泊者から仲介サイトを聞き出すため4か国語対応アンケートを作成、調査のうえ違法サイトを特定している。」事例として紹介されています。この事業では、違法事業に困惑する管理組合が違法民泊排除のための具体的な手順、民泊禁止の4か国語ステッカー、民泊禁止に関連した細則案などを管理組合の立場から提案しています。また管理規約については、現在の標準管理規約(本文)で規定された「住宅宿泊事業法のみを禁止」する条項ではなく、住宅宿泊事業法上限の180日を越える場合に1日単位で行われる可能性があるウィークリーやマンスリーマンションでも、短期で不特定の者への貸し出し禁止が明確となる民泊禁止規約案としています。さらに管理組合が民泊に適正に対応ができるように作成した「民泊対応マニュアル」まで国土交通省のホームページで公開されていますが、マンション管理新聞では「違法民泊に対応し、排除した事例の概要図(Gマンション)」まで紹介されました。

 

夕刊フジで違法民泊撃退法を紹介

投稿日:2018年11月23日 作成者:飯田 勝啓

「夕刊フジ」は首都圏、関西圏で発行されるタブロイド判夕刊紙(公称発行部数156万部)ですが、現在も続く違法民泊の実態と対応に関する特集の企画があり、2018年11月21日号のコラム「住まいの処方銭(せん)」で違法民泊の撃退法について紹介しました。住宅宿泊事業法と改正旅館業法が施行された後も、巧妙に続く違法民泊ですが、これら違法民泊に対して管理組合としての有効な撃退法と防御法を2回にわたって紹介しています。既に違法民泊にお悩みの組合の方は保健所と連携しながら対応を進めます。まずは違法事実の記録を残すなど証拠を押さえていきます。また海外在住の所有者(民泊事業者)であったとしても、国内の「賃貸管理会社」が関与することが多いので、こうした情報を保健所と共有するなど違法民泊の撃退法はあるので諦めることはありません。幸いにして、まだ被害が発生していない組合においても、違法民泊が入り込む前の防御のためのノウハウを公開していますのでご参照ください。

夕刊フジ(2018年11月21日号)

「MALCAの眼《臨時号》」で大阪北部地震現地レポート掲載

投稿日:2018年09月13日 作成者:飯田 勝啓

マンションにおける防災を支援する中間支援組織マンションライフ継続支援協会(略称:MALCA)が会員向けに発行する媒体「MALCAの眼《臨時号》」の特集で大阪北部地震の現地レポートとエレベータ閉じ込め対応に関するシミュレーションが掲載されました。大阪北部地震は直下型地震であることから、首都直下型地震にも共通する課題があります。また大阪北部地震で特徴的だったエレベータの閉じ込め事案への対応について、フロー化して実際、閉じ込められた人は何をすればよいのか、外から救出する管理組合、防災会が何をすればよいかをわかりやすく表わしました。このフローからは、エレベータを使用しながら、普段は何気なく見落としがちなチェックポイントが見えてきました。

★台風による洪水や風害、つい先週も北海道で震度7の大規模地震が発生するなど、災害が深刻化する中で、関心が否応なく高まっています。関心のある時に、関心のある方々の参考になれば幸いです。

マンションタイムズで「民泊について考える」講演の概要紹介

投稿日:2018年08月18日 作成者:飯田 勝啓

マンションタイムズNo.398 8月1日号で地域マネジメント学会の公開シンポジウム(6月29日開催)「民泊について考える」の中でで「マンション管理組合からみた民泊」についてお話した講演が紹介されました。シンポジウムでは6月15日の民泊合法化以降も残る違法民泊の実態と管理組合としての取り組みをお伝えしましたが、違法民泊に対しては管理組合と行政との連携が重要になることで結んでいます。

★講演の後のパネルディスカッションでは民泊推進の主管である観光庁の鈴木観光産業課長に、合法化後の問題点に観光庁としてどのように対応するのか、ストレートにお聞きする場面があり、たいへん有意義なシンポジウムであったと感じています。

日本経済新聞「ヤミ民泊防げ住民自ら動く」で紹介

投稿日:2018年06月16日 作成者:飯田 勝啓

日本経済新聞2018年6月16日夕刊では住宅宿泊事業法施行後も継続するヤミ民泊へのマンション管理組合の対応が紹介された。管理組合から依頼を受けて特定する調査機関の紹介のほか、不審な旅行者を発見した都度、人数や特徴などを2年以上記録し、保健所へ通報する事例についても触れられ、民泊対策を支援をしたマンション管理士として「今後も注意が必要」とのコメントが紹介された。

★6月15日は住宅宿泊事業法とともに改正旅館業法も施行され、ヤミ民泊の罰金も引き上げられるなども厳罰化される。居住者にとっては見知らぬ旅行者の出入りは恐怖で深刻な問題になっている。しかし、未だに違法な民泊が継続しているのが実情であり、このマンションでもこの後の違法事業者の動きを見ながら、保健所、警察などと連携して指導を図っていくことになっている。

朝日新聞デジタル版(2018年6月15日)で「ヤミ民泊巧妙化」について

投稿日:2018年06月15日 作成者:飯田 勝啓

住宅宿泊事業法施行日の6月15日、朝日新聞デジタル版で「新法施行、消えた民泊4万件 ヤミ営業ますます巧妙化」として紹介されました。airbnbの突然の予約取り消し問題について記事の中で、「エアビーは7日、(観光庁からの6月1日付)通知は「驚き」で、「苦渋の判断」で15~19日の予約を取り消すとホームページで説明した。だが、観光庁の説明とは微妙に食い違う。観光庁は「エアビーには1月から、(今月)15日以降に営業できない物件は事前の予約もダメだと説明し、『その通りですね』との反応だった」。しかし、エアビーが予約を取り消さないとの情報があり、通知を出したという。」と両者の異なった説明と見解を紹介している点は興味深いところです。その他、ヤミ民泊の手口として仲介サイトを通さず、パックツアーとして組み込まれた事例、(登録のない)海外仲介サイトへの掲載やフェイスブック、LINE、ツイッターなどで仲介サイトを通さず直接予約するヤミ民泊の手口についても紹介しています。また民泊の支払いはクレジットカードが一般的ですが、領収書によって有償での旅館業の証拠が残らないように、昨今の領収書では住所をあえて記載しない事例についても紹介しています。記事の最後にヤミ民泊問題に詳しい飯田勝啓マンション管理士のコメントとして「民泊はこんなにこそこそやるものなのか。本来はおもてなしのはずなのに。」と結んでいます。

★昨年来の違法民泊の手口について記者とはじっくりお話し、現状を的確に報道していただきました。本来、良識ある組織であれば、違法予約を1週間前の間際になって取り消すのではなく、もっと早い時期にできたはずなのにと、私は思います。今回のドタバタの経緯を見る限り、違法予約が許されるとの甘い判断があったのではないかとさえ思えてしまいます。これに対し、記事の中で、エアビーの広報担当は「掲載した以外のことは一切言えない」とコメントするなど相変わらずの組織ぶりが浮き上がって見えてしまいます。合法化を機に、正々堂々と運営する民泊は応援するとともに、違法を容認したり、陰でこそこそする運営する民泊には毅然とした対応を社会全体で進めていきたいものです。

NHK「おはよう日本」(6月14日)で違法民泊対応紹介

投稿日:2018年06月14日 作成者:飯田 勝啓

住宅宿泊事業法の施行が明日6月15日に迫る中、NHK「おはよう日本」で違法民泊の実態が紹介されました。この東京都内のマンションは以前から違法民泊の営業が続けられており、管理規約改正後も管理組合からの再三の中止勧告にもかかわらず、違法営業を続けてきたものです。ハウスルールでは、何かを尋ねられても「airbnb利用とはいわず、海外からのトモダチだと言う」ようにと指示されるなど巧妙で悪質な事業になっていました。管理組合では2年にわたり居住者以外の不審者の入退出の記録を取り、防犯カメラの映像も証拠として保管するほか、airbnbで実際に申し込み入室した際の室内の様子など、様々な方法で違法事業者に立ち向かっていく様子が伝えられました。番組では取り上げられませんでしたが、仲介サイトを通して支払した領収書は違法な旅館業の決定的証拠になります。こうした違法事実の証拠の積み上げは、違法事業の特定に有効であり、今後保健所など行政機関と連携しながら、適正化に向けて進めていくうえで、好事例となります。

★管理組合で民泊を禁止するには規約で禁止を定めることが大前提ですが、規約で禁止してお終いではなく、日常管理の中で、不審な旅行者をチェックし、そうした事実があれば、保健所と連携しながら毅然とした対応をとっていく、これが違法民泊から居住環境を守る鉄則です。住宅宿泊事業法施行直前のタイミングで、今のヤミ民泊の実態を的確に報道したニュースだと思います。

 

住宅新報で区分所有投資家向け、民泊セミナーを紹介

投稿日:2018年05月09日 作成者:飯田 勝啓

不動産関連の業界紙「住宅新報」5月8日号で4月21日に開催された民泊の今を伝えるセミナーが紹介されました。「待ったなし!民泊解禁の表とウラ」と題したセミナーにはワンルームマンションを所有する投資家で民泊の功罪に関心が高いオーナーが参加し、住宅宿泊事業法施行直前の民泊についての最新情報をお伝えしたものです。3月15日から届出受付が開始された民泊ですが、集合住宅(マンション)で行うにはトラブルや近隣居住者の心理的な不安があることから、難しい面があります。しかし、一口に民泊と言っても、監視が行き届かずトラブルの多い家主不在型と、常に目が行き届く家主居住型では大きく異なるものです。こうした特性の違いを理解したうえで、良好な居住環境を維持しながら近隣の理解がえられるか否かがポイントです。セミナーでは民泊の功罪両面を取り上げ、オーナーとして民泊にどのように対応すればよいかを共有しました。

20180508_住宅新報 (002)

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