投稿日：2025年04月27日
2025年3月、公正取引委員会が2度に渡って、談合疑いのある工事会社に立入調査に入ったと報じられた。この問題は今に始まったものではなく、長年続けられてきた悪しき業界慣習でもある。そんなことから管理組合の理事会などに行くと、よくこの話題になった。「談合」で管理組合が高い工事費を支払わされ損害を被りたくはないと共通の思いだろう。そんな話の中で、談合被害にあわないためにどうすればよいかと尋ねられる。中には、名前の挙がった工事会社を大規模修繕工事の候補先から外すべきかと真剣に、聞いてくる管理組合もある。お気持ちはよくわかる。しかし、その工事会社だけを除外すればよいか、という単純なものではない。それは前述のとおりこれが、業界慣習的に長年続いてきたからだ。では管理組合は談合に対して諦めなければならないのか。それは否だ。実際に管理組合としてできることがある。それは大規模修繕における談合とは、工事会社だけでできるものでもない。いわゆる「不適切コンサル」という設計事務所などが関与することが多いことを知ってほしい。それ故、設計監理方式を採用する場合の設計事務所選定には①金額だけで選ばない。②プレゼンのよさや資料の立派さに惑わされない。③公募する場合の情報は、管理組合内に留める（申込先は管理組合にする）ことなどだ。どんなに信頼できる設計事務所や管理会社であっても、任せっきりにしないこと、こうした一つひとつの積み重ねが被害を防ぐことになる。なかなかこの問題の根本的な解決は難しいものがあるが、少なくとも管理組合が大規模修繕に直面した時の最低限の注意点である。その時になって、この記事を思い出していただけたら幸いだ。
投稿日：2024年10月23日
「大規模修繕工事をどう進めればよいかわからなくて…」という相談をよく受けます。管理組合でたまたまその時期に理事や修繕委員になったという方々にとって、大規模修繕工事の進め方がわからないのは当然です。こうした相談の際には「悪質な設計事務所や工事会社に騙されないように！」と必ずアドバイスするようにしています。それに対しては「どうして…？」と多くの皆さんは訝ります。
この管理組合では、修繕委員に加え理事会、それに組合員の希望者を対象にして「大規模修繕工事で騙されないように！～大規模修繕工事を成功に導くには～」と題してミニセミナーを行いました。
なんで、そんなセンセーショナルなタイトルで呼びかけにするのか、それはそれだけ、マンション改修業界には管理組合と利益相反する行為をする悪い輩がいるからなのです。大規模修繕工事には多額なお金が動きます。見えないところでお金の授受があることを「悪い」とは管理組合側から見ればそのとおりですが、反対側にいる当事者が「悪い」ことと思っていないところに、マンション改修業界の深い闇があると言えるのではないでしょうか。
私のミニセミナーの中では、大規模修繕工事には工事会社に施工を任せる責任施工方式と、工事とは別の第三者が設計と監理（チェック）を行う設計監理方式があることから説明を始めます。この両者を競争原理の視点からみると、仕様を作ってから施工会社選定をする設計監理方式に分があります。しかしながら、設計監理をリードしていく設計事務者（または管理会社）が施工会社と癒着してしまうと、もはやそのメリットどころではなく、見えないところでバックマージンが払われるなどで管理組合に重大な不利益が起きてしまうのは自然と言ってもよいのかもしれません。
では管理組合はどうすればよいのか。それにはこうした悪質設計事務所に騙されないように自衛するしかないのです。そのためにはいくつかの注意すべきポイントがあります。まずは、設計事務所は決して価格重視では選ばないこと。それは安く受注し、足りない分は施工会社からのバックマージンなどで補うという手口があるからなのです。このことは平成２９年に国土交通省からも注意喚起がなされ、以降、注目されるようになりました。騙されないためには、金額だけで選ばずに、ヒアリング実施などで品質や誠実度合いをチェックしていくしかありません。でも口で言うのは簡単ですが、あまたある候補の中から管理組合に寄り添った誠実な設計事務所を選ぶことができるのかと言うことになります。でも方法はあります。手間はかかりますが、悪質な設計事務所に見られる傾向を分析し、それをキーにしてヒアリングでふるいにかけ、誠実な候補に絞っていく方法です。中々、大規模修繕工事に慣れない管理組合の方には難しいかもしれませんが、誠実な設計事務所を選定していくには、管理組合が主体となって候補を選定していくしかないのです。
最後にもう1点。大規模修繕工事では数千万円、中には億単位の大きなお金が動きます。それゆえに透明性のある運営を行うためには、候補選定の経緯や理由も含め、組合員への情報開示が大切であることは言うまでもありません。こうした点に留意しながら管理組合での大規模修繕工事の成功を祈念いたしております。
投稿日：2024年10月20日
千代田区の外郭団体、公益財団法人まちみらい千代田の令和６年度第１回管理講座（１０月１６日）で、第三者管理者方式についての講演を行いました。「今脚光を浴びる第三者管理者方式を考える～役員なり手不足解消の切り札になるのか～」と題したこの課題は、近年管理組合や関係者から注目を集めているテーマです。区分所有者の高齢化に伴い、役員のなり手不足はどこの管理組合でも共通する悩みです。でも楽になるからと言って安易に理事会をなくしてしまうことで、管理組合と区分所有者に様々な影響が出てくることはご存じでしょうか。管理規約に第三者管理者の名称（固有名詞）を入れてあるため、信頼関係が崩壊した後も解任できなかった事例、標準管理規約からかけ離れた第三者管理者に有利な規約条文の実例。さらには第三者管理者によるお手盛り管理の実態など、実例に基づき生々しくお話しました。また本年６月に改定された国土交通省「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」の実効性やこの問題に直面する管理組合としての対応などについてもお話しさせていただきました。
従来、第三者管理者方式はリゾート型や投資型マンションなど一部に限定されていましたが、現在はファミリー型のマンションでも新築、既存どちらにも急拡大しています。第三者管理者方式はいわゆる管理不全マンションにおいては、有効な対応ですが、そうでない管理組合においては弊害の方が多いと考えられます。かつて私は第三者管理者方式で暴走する管理者に対し、区分所有者を巻き込みながら管理者解任のための闘いをしてきた経験があります。この理事会方式に戻す過程では時間と労力が不可欠であり、そのハードルの高さを誰よりも知る立場にある者として、現在の潮流になりつつある第三者管理者方式についてはこれからも警鐘を鳴らすとともに、その問題点と管理組合における対応策について発信していくつもりです。
投稿日：2024年06月21日
マンション標準管理規約の改正が国土交通省から６月７日に公表されました。
改正の内容としては区分所有者名簿に変更があった際の届け出義務、居住者名簿の整備、総会議事録に加え議案書など関連資料の保存、行方不明区分所有者の探索にかかる費用の区分所有者負担などの追加です。昨年来、区分所有法改正と標準管理規約改正は同時並行で審議されていましたが、区分所有法改正が来年に先送りされたこともあってか、今回の標準管理規約改正は全体に小ぶりなものでした。標準管理規約は規約のひな形であって、管理組合はこれに縛られるものではありませんが、とは言え、管理組合で規約を考える際に“お手本”になる重要な指標です。
適正な管理や防災の観点から組合員名簿や居住者名簿の整備は大切です。多くの管理組合では組合員名簿はあっても、居住者名簿の把握は十分に把握されていない実情がある中で、これを機会に改善されることを期待します。また高経年化で、所有者がマンションに居住しなくなる事例も増える中、区分所有者が行方不明で連絡がつかない際に、管理組合が所有者を探索することが今後増えることも想定され、探索に要した費用を区分所有者に請求する規定を設けておくことは必要なことだと言えます。
なお、今回の改正にあたり、２月に行われたパブリックコメント（意見募集）の中で、私からは国外に居住する所有者の、日本国内の連絡先の届け出義務の必要性を提言しました。それは近年、海外居住の区分所有者の増加により、総会議案書の送付や議決権行使書の回収難など総会での決議などに影響を及ぼしかねないからです。必要な決定ができないと、適正な管理のために管理組合として行うべきことができず、結果として「管理不全」に陥る要因にもなりえるからです。結果として今回の改正への採用は見送られましたが、管理組合での規約改正の際は、この点を考慮されるとよいのではないでしょうか。
参考まで、私が考える届出義務に関する改定案は次のとおりです。
（届出義務）第３１条 新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。２．組合員が国外に居住するときは、国内の連絡先を届け出しなければならない。
※アンダーライン部分の追加を提案。条文番号は標準管理規約より
投稿日：2023年11月13日
中学生男子がなりたい職業No1.ユーチューバー。世の中には中高年でもやっている人はいると聞いてはいましたが、私には無縁のことと思っていました。が、たまたま自宅に帰ってきた息子と話している中で、息子がやろうと言うのなら、自分もやってみようかと思い立った。なにせ、こうしたSNS系は苦手なところ。ショート動画と一般動画の違いも知らないでいたぐらいでしたから…。でも、いざ始めてみると意外に簡単なことに驚きました。アプリを入れて、後は動画を撮ってアップするだけ。「こんなものか」、という実感でした。取り上げるコンテンツはやはり、専門分野であるマンション管理組合運営でしょうか。決して陽の当たる分野ではありませんが、それはそれ。参加することに意義があると始めたわけです。
かくしてチャンネルは「教えてマンション管理さん」。そして最初のコンテンツ「理事のなり手不足を解決するにはコレ！」ができあがりました。決してできはよいとは言えませんが、ご愛嬌です。ご関心がある方は7分４０秒余りお付き合いください。
管理組合で「理事のなり手不足」を解決する方法はコレ！ – YouTube
投稿日：2023年10月26日
10月22日中央区の分譲マンション交流会で講演を行いました。今回のテーマは「水害・地震・停電に備え、マンションでするべき防災対策～今からでも遅くない！管理組合にできる現実的対応とは～」です。前月にも類似の講演を千代田区で行いましたが、同様のテーマが求められるということは、マンションの関係者の中でも気候変動による水害への関心が高まっていることがわかります。気象庁のデータによると1時間あたり80㎜以上の豪雨の発生頻度が1980年ころの2倍になっていること、加えて国土交通省のデータでは気温が2度上昇すると、降雨量が1.1倍、流量が1.2倍、洪水の発生頻度が2倍。これが気温4度上昇で洪水発生頻度が4倍になるという衝撃的な発表があるなど、無関心ではいられない事態を肌で感じます。
こうした中でマンションでの水害への実際の取り組みは決して高いとは言えません。それまでの防災活動が地震中心であったこと、マンションでの水害のリスクが注目され出したのは2019年ころと、まだ日が浅いこと。2019年といえば、武蔵小杉（川崎市）のタワーマンションで浸水被害があった年で、最新設備のタワーマンションで長期間、不便な生活が続いたことは記憶に新しいことでしょう。
マンションでできる現実的な対応として６点を挙げ、それぞれの進め方をお話ししました。
（１）ハザードマップで水害リスクの確認
（２）マンション固有の管理体制と弱点の把握
（３）浸水から守る範囲（水防ライン）の検討
（４）浸水防止の現実的対応（費用対効果など）
（５）災害想定時の止水板運用の検討
（６）マンション独自のタイムライン検討
まずは、こうした基本を押さえながら、現実的にできることを一歩一歩進めていくことが重要です。またあれもこれもと欲張っていると実現できることも実現できないということになってしまいます。災害時の影響の大きさと費用対効果を踏まえながら、優先順位をつけて進めていくことを忘れないでください。
講座への参加者からはわかりやすかったと好評をいただきましたが、マンションでの水害対策は緒についたばかりで、もっともっと多くのマンション関係者の方々に知っていただきたいと思います。管理組合での個別の講演など、ご関心がある場合はお問い合わせください。
投稿日：2023年09月20日
公益財団法人まちみらい千代田の広報紙「まちみらいニュース」令和５年９月２０日号にてマンションでの「AED設置」について紹介しました。AED（自動体外式除細動器）とはご承知の通り、心肺停止状態に陥った人に対して電気ショックを与えることで、救命するものです。設置先として交通機関や公共施設だけでなく、近年ではマンション共用部分での設置にも注目されてきました。なぜならば、救急車が到着するまでの間に、一分一秒でも早く手当てすることで生存率や社会復帰率が大幅に上がるためで、近年その重要性が認識されてきたからです。とは言え、マンションにAEDを設置したとしても決して利用する機会が多いとは言えません。むしろ使われない方が、望ましいものですから、それも当然でしょう。管理組合によってはAED設置は費用対効果が低いと考える方もいますが、修繕や保守点検とは異なり、命に直接かかわる問題です。AEDによって命を救い、より早く社会復帰が実現できるならば、安心安全な生活を行ううえで、あってもよい設備だと言えます。あなたのマンションでAEDの設置を考える機会がありましたら、こうした観点で検討いただくとよいと私は考えます。いかがでしょうか…。
投稿日：2023年09月14日
9月13日千代田区の外郭団体、公益財団法人まちみらい千代田の令和5年度第1回管理講座で講演を行いました。テーマの「マンションでの水害対策～管理組合にできる現実的対応～」に沿って、昨今の地球温暖化と気候変動により頻発する大規模風水害にマンションではどのように対応すればよいかという視点でお話ししました。
災害と避難の考え方は戸建てとマンションでは若干違います。また、高層階に住む居住者が自分たちは直接影響がないと思っていても、それは大きな誤解です。1階や地階にある電気設備が浸水すると、それだけで生活継続自体が危うくなるのです。こんな誤解も含め、マンションで想定される水害被害に対する現実的な対応はどうすればよいのでしょうか。浸水防止のために、真っ先に思い浮かぶのは「土のう」ですが、「土のう」は重く、積み上げに人手がかかります。それでいて、土のうを積んだとしても浸水時の止水性能は決して高くはない（水の漏れがある）のです。では「土のう」に代わる手段はといえば、「止水板」があります。この「止水板」にも様々なタイプがあって、止水の目的によってタイプを選ぶところから始まります。そして「止水板」の導入後は、浸水が発生する前に組み立てに関する運用を決める必要があります。誰がどのタイミングで組み立てを始めるのかなど決めておかないと、せっかくの「止水板」があっても、対応できなかったなどという笑えない事態にならないとも言い切れません。このように一口に「止水板」運用といっても、対応すべきことは広範囲に及ぶため、予め想定しておかなければならないのです。
他にも台風の接近に合わせ、対応する手順を想定した“タイムライン”をマンション独自に作ることも重要です。マンションでは予め、想定しておかないと災害の際に、うまく対応できないということがよくあります。一例を挙げるならば、浸水発生時や停電で排水ポンプが使用不能になった場合、トイレは使用できなくなります。知らずに使い続けると、低層階で逆流するなど２次被害を起こすことにもなりかねません。だからこそ、マンション独自に災害時の対応マニュアルを作るのです。既に地震対応のマニュアルを作成されているマンションでは、これに水害対応を加えることになります。
何十年に一度といわれる風水害が毎年のようにどこかで発生する現在、私たちはマンションを浸水から守っていかなければなりません。災害が起こらないことが一番ですが、こうしたマンションでの水害対応の呼びかけが、お役に立ててることを願ってやみません。
投稿日：2022年12月21日
縁あって賃貸管理会社の社員向けに「第三者管理者方式」に関する研修の講師を引き受け、このほど講演しました。
「第三者管理者方式」とは、区分所有者以外の第三者に管理者として管理を任せる方式で、従来の標準管理規約で推奨される「理事会方式」とは異なる管理方式です。区分所有法では管理組合に「管理者」を置くことができると規定されていますが、誰が「管理者」になっても問題はありません。ただし、管理者が区分所有者（管理組合）と利益相反関係にある管理会社などが務めた場合、信頼関係が強固にできているうちはよいものの、一度それが崩れたときに、利益相反がより顕著になって、区分所有者のコントロールが効かなくなる可能性があるのです。そのようなリスクがあると知ってか知らずか。昨今では管理者を管理会社などの「第三者」に管理を任せる風潮が出てきました。その背景には、組合員の高齢化などの理由から、理事のなり手不足の問題があります。これは、ファミリータイプマンションであっても、投資型のワンルームマンションにおいても同様です。
一度「理事会」を廃止してしまうと、それまで組合員には重荷になっていた「理事」の負担からは解放されることになります。しかし、解放されることで、管理を「第三者」に任せきりになり、無関心さはさらに助長される可能性があるとは考えられないでしょうか。そして資産が適切に管理されなくなったならば、快適な居住環境がなくなるだけでなく、資産価値としても影響し、負のスパイラルが続いていくことになるのです。このようなシナリオにならないためには、区分所有者が目を光らせ、常にチェックが効く体制を作ることが不可欠なことは言うまでもありません。
折からの「タイパ」（タイムパフォーマンス：効率よく時間を使い、自分の時間を大切にすること）の風潮もあり、新聞や週刊誌などのメディアもこぞって「第三者管理者方式」をこれからの管理組合の救世主や、理想のような論調で煽る傾向すら感じられます。こうしたことが相俟って、社会に安易な「第三者管理方式」に向けた流れが加速することには疑問を感じないではいられません。一時の安楽を求めると、後で手痛いしっぺ返しが来ることを区分所有者は知る必要があると強く感じてやみません。
投稿日：2022年12月20日
ADR (Alternative Dispute Resolution)とは文字通り、紛争を裁判外の話し合い（調停や仲裁など）により解決する手法のことです。まだ日本では事例が少なく、聞きなれない言葉だと思いますが、マンションの諸問題の解決のためにマンション管理士がADRで解決する役割を担っています。法務省からマンションに関するADRの認証を受けて5年を迎えるにあたり、今回、更新の研修に参加しました。
元々アメリカで生まれたこの解決手法は、日本ではまだなじみが薄いですが、複数の人が集まって住むマンションにおいては、近隣間の騒音問題、敷地内植栽の伐採の賛否など管理の問題、ペット飼育など管理規約や使用細則に関わる問題、管理組合運営に関する区分所有者とのトラブル、管理会社との契約や履行問題など様々な場面での活用が考えられます。
ADRが裁判と異なるのは、白黒はっきりさせるのではなく、双方の主体的な話し合いがベースにあることです。当事者が主体的に話し合うことにより、対立する問題を紐解き、解決のためにできることを調停人（マンション管理士）がサポートしていくところに特徴があります。マンションの居住者の間の問題では、裁判のように勝ち負けを目指して行っても、後にしこりが残ってしまっては双方が住みづらくなってしまいます。その点、話し合いで解決できるならば、そのような事態にはならずに円満に解決できるというものです。
対立する問題を、双方の納得いく解決にもっていくのは容易ではありません。しかしながら課題となるイシュー（Issue）について、対立する双方の立場（Position）で主張や要求を取り上げ、話し合いの中でその奥にある双方の本音（Needs）を探ること、こうした過程を深めることで円満に解決に導くことができるのです。研修ではマンションで想定される事例を実際にかみくだきながら、この手法を徹底的に学びます。双方の主張を中立・公正な立場で聞くことは言うまでもありません。このような傾聴やコミュニケーションスキルをたたき込まれてADRの「調停人」が生まれます。
マンションで生活するうえでは、対立する問題やトラブルに巻き込まれないことが一番ですが、こればかりはいつ、そのような事態が起こるかはわかりません。そのようなときには気に病んで、迷っているばかりではなく、マンションADRに相談することも選択肢の一つとしてありだと思います。ひとりのADRの資格者として、必要な方々のためにお役に立てればと考えます。
マンション紛争解決センター
https://www.nikkanren.org/service/mansion-adr.html