最適なマンション管理実現の目指して活動中です！　

マンションコミュニティ研究会フォーラムにて「外部管理者方式」を語る

マンションコミュニティ研究会が主催する第14回フォーラムのテーマは外部管理者制度についてです。「実際に機能する外部管理者方式とは」と題して11月9日日比谷コンベンションホールにて開催されました。管理組合関係者、マンション管理士など150名を超える参加者があり、基調講演は外部管理者方式にも明るい早稲田大学大学院の鎌野邦樹教授、その後に実際に外部管理者を派遣しているＮＰＯ法人から事例の報告がありました。積極的に外部管理者を派遣している事例の後に私からは「外部管理者の問題点」として実例を報告させていただきました。平成28年版標準管理規約で、盛り込まれた外部管理者方式は、役員のなり手不足や役員の負担軽減になると言われますが、外部管理者との信頼関係が崩壊した時におきる管理者と管理組合の確執やトラブル。なかなかこれらが表面化することはありません。しかし現に発生しているのです。不透明な会計、共用部分の電気代の上乗せ、駐輪場はじめ館内での管理不全、管理者のお手盛り管理・・・。こうした事態はまさに管理組合の悲劇です。私は外部管理者方式を竣工以来取り入れた管理組合における放漫管理の結果、管理が立ち行かなくなった管理組合で、理事会を立ち上げ、適正化するまでの事案を報告しました。合計4回の総会を経て、ようやく管理者の長期独裁体制から解放された管理組合の長く激烈な闘いを報告することで、外部管理者方式の危うさについて警鐘を鳴らしました。

★管理組合の皆さんには「役員の負担が軽くなる」という外部管理者方式の甘い誘惑に乗せられることなく、外部管理者方式が孕むリスクを十分考えたうえで慎重に判断していただきたいと強く思います。

マンションコミュニティ研究会で民泊講演第２弾

マンションコミュニティ研究会で「激動する民泊、法改正前にするべきことはこれ！」と題して民泊に関する最新情報について講演を行いました。今年２月の民泊に関する講演以来、８か月が経過し、この間も民泊をめぐる状況は大きく変動しています。

４月には民泊は旅館業法「簡易宿所」として一部認められるようになりました。しかしながら、旅館業法として手続きした民泊は、ごく一部でその多くは未届けで営業する「ヤミ民泊」ということになります。また民泊新法の検討が進み、上限日数を１８０日以内で定めることや、家主不在型の場合には登録制にするなど具体的な内容が決まりつつあります。そして１月の通常国会でいよいよ新法が審議されることになっています。これまでの政府の動きをみる限り、国会審議がなされれば、成立はまちがいないでしょう。

しかしながら、新法ができたとしても、本当に実効性のある管理ができるのか、疑問が残ります。また全ての民泊ホストがきちんと届け出されて、ヤミ民泊が解消されるわけではありません。

では管理組合としてどうするのか、事前段階と実際に民泊が発生した段階の具体的対応策を紹介しました。

出席者の大半が民泊を制限するべきとお考えの方でしたが、出席者の中で管理組合の民泊禁止規定を対応した方は、２割程度しか見られませんでした。民泊に関心がある方々のセミナーでさえもまだこのような状況です。民泊がマンション内に入り込む前段階で規約で防御する、これが管理組合における民泊対応の第一歩です。（２０１６年１０月２０日、月島区民館にて）

マンション管理士会にて民泊対策について講演

マンション管理士は管理組合目線で管理組合に最も近い所からサポートする役割を担いますが、このマンション管理士が所属する団体の一つ千葉県マンション管理士会で「マンションでの民泊問題を考える」と題して民泊対応に関する講演を行いました。管理組合がいざ、民泊を制限しようにも対応方法が分からなくて、ということがよくあります。民泊問題は、奥が深く、かつ日々の動きが激しく、情報を的確につかむこと、それに民泊の実態を知ったうえで対応すること、これらが求められます。そのような観点からマンション管理士の方々に民泊の実態を知っていただき、多くの管理組合へ適切なアドバイスがなされることを期待して民泊に関する最新情報をお伝えしてきました。刻々と変動している民泊制度とその対策がよく分かったと評価をいただきました。

（１０月１０日千葉市中央コミュニティセンターにて）

新しい資格「マンション防災認定管理者」担当講師として活動

２０１６年９月、マンション防災の新しい資格「マンション防災認定管理者」が発足しました。第１回の研修と試験には２２名が参加しました。災害はいつ発生するかわかりません。いつ来るかわからない災害に対してマンションの中で、生き延び、在宅避難をよりよく実現させるために対応できる人材がマンションの中に求められています。防災に関する専門知識を得るだけにとどまらず、管理組合内でどのように展開、発展させていくか、あまり関心がない方々をどのように巻き込んでいくのか。実践的なワークショップも体験することで、真に実践的なリーダーを養成することを目的としています。今回この講座の中で、「熊本地震でマンションに何が起きたのか？」と題して講演を行いました。直下型地震である熊本地震は私たちマンションや管理組合に関わる者にとっては、教訓の宝庫です。こうした貴重な教訓を正しく伝え、何をすべきかを考えてもらうきっかけになれるよう意識してきました。この活動が、広く日本中に発展していくことを願っています。

★熊本地震を風化させないこと。そのためには地道に対策の必要性を説いていくに限ります。これからもマンション管理組合への伝道師として防災対応を訴えながら活動しています。

管理組合セミナー開催、テーマは「管理組合で頼れる専門家の活用方法～後悔しない専門家の選び方～」

9月24日、新宿にて管理組合セミナーが開催され、マンション管理組合に関係の深い専門家の実態と活用方法、間違いない選び方について講演しました。マンションに関連が深い専門家には大規模修繕工事などでは一級建築士、滞納管理費回収やトラブル解決には弁護士、その他、管理組合運営や設計事務所選定コンサル、管理会社変更でマンション管理士などがあります。これらの専門家の実態は。現状で専門家が専門性をもって機能しているのか。管理組合に対して本当に誠実に支援されているのか。ありのままの専門家の実態をお話しするとともに、どうすれば間違いなく誠実で、力量のある専門家を選ぶことができるのかなど、2時間たっぷりお話し続けました。昨今ネットでもある程度は候補を選ぶことはできるものの、それだけの情報では判断できません。結局は候補とする複数先からヒアリングにより各項目を確認する必要があるのです。専門家の具体的な選び方を知る機会がほとんどない出席者の方々には初めて聞くことも多かったことと思います。

★専門家選びは奥が深いものです。これからも透明性がある専門家選びのノウハウを提供していくつもりです。

うらやす市民大学にて「マンションの民泊問題を考える」講座の講師として講演（6月20日）

うらやす市民大学は「市民のための、市民による、市民が創る大学」として8年目を迎える行政と市民協働による「学びの場」になっています。この平成28年度科目「マンションのこれからの課題に備える」（廣田信子コーディネーター）の一コマとして、6月20日、マンション管理組合で昨今、話題沸騰の民泊問題を取り上げ講演しました。今、その大半が違法で進行中の民泊の実態と管理組合の最前線の取り組みを紹介しました。現在、旅館業法の改正と民泊新法制定の協議が進められていますが、生活の拠点であるマンションに宿泊目的で旅行者が出入りする違法行為が頻繁に行われています。東京ディズニーランドが至近の浦安においては立地の良さゆえ、民泊が喫緊の課題になっています。この問題に対応するには管理規約ではっきり民泊禁止を打ち出すことが不可欠です。それとともに日常の管理においても規約違反行為への毅然とした対応が必要で、これから民泊が合法化されるうえで管理組合の対応がいっそう重要になってくるのですが、合法化に向けての制度設計や日数制限などの協議がヤマ場を迎え、目が離せない状況です。6月中には制度の方向性が固まると言われており民泊問題は今まさに大詰めを迎える中でタイムリーな講座となりました。

★奇しくも講座の日（6月20日）は厚生労働省と国土交通省の共同による第13回「民泊サービスのあり方検討会」による最終報告の日に当たりました。この講座を通して参加者のこの問題に対する関心の高さが、はっきりと感じることができました。

熊本地震から学ぶマンション防災について

熊本県を中心に発生した熊本地震はまず４月１４日に益城町で震度７を記録、その後１６日の未明に再び震度７を記録するなど阪神淡路大震災と同規模のマグニチュード７．３の本震により大きな被害が発生し、４月３０日現在死者４９名、被害家屋１６，３００（内全壊２，２２２戸）と被害が拡大し、今なお余震が続いています。TVや新聞では益城町の倒壊した家屋や、阿蘇地方の土砂災害の場面が繰り返し流されました。しかし、益城町からわずかに１０キロしか離れていない人口７４万人の大都市、熊本市のマンションでの被害はほとんど報道されていません。この大地震でマンションは本当に大丈夫だったのでしょうか。先の東日本大震災は津波による被害が起大きく、震源も仙台市から７０キロも離れたところでした。それが今回の熊本地震は直下型という違った特徴があります。これは将来想定される首都直下型地震に対応するうえで参考になることから、防災を専門分野とするマンション管理士として現地の被災状況の確認とともに、管理組合でのどのように対応するべきかなど、熊本地震から得られる参考事例や教訓を得るため、発災から２週間目にあたる４月２８日に現地へ飛びました。

★熊本では東京にいてメディアからの情報だけで判断したのとは違った、マンションのありのままの被災状況と、なかなか報道されない水面下での管理組における様々な防災対応を見ることができました。また現地からたくさんの教訓を得ることができました。その一部を添付の現地レポートとしてまとめましたのでご参照ください。

熊本地震から学ぶマンション防災（HP紹介版）

民泊対応規約を作りました。

　昨今話題になっている「民泊」。これは自宅の一部やマンションの空き室などを活用して宿泊サービスを提供するビジネスモデルを言います。海外からの渡航者の増加で、ホテル不足が顕著になる中で、行政としても、現状に対応するため、現在旅館業法の改正が検討されていますが、管理組合にとって「民泊」は、一歩間違えると平穏な居住環境を乱すことになりかねない諸刃の剣でもあります。こうした「民泊」に管理組合としてどのように対応すればよいか、管理組合が民泊を制限する場合、また容認する場合の両面から管理規約と細則案を作成し、２月２５日に開催されたマンションコミュニティ研究会の勉強会で発表いたしました。
　会場を埋め尽くした管理組合役員、管理会社、マンション管理士ほかマスコミ関係者などに、民泊の実態を説明し、共有するとともに管理組合はどのように対応すればよいか、その実践活動例をお話してきました。２時間の講演時間でしたが、内容的には、お伝えするべき点が多々あって、あっと言う間のことでした。また参加者からは管理規約だけでなく具体的な管理上の対応策がよくわかったとのお言葉を多数いただきました。
　民泊の流れが着々と進んでいます。まずは管理組合でできることからスタートし、管理組合にあった対応をとっていく、これが今の管理組合に求められている大事なことです。迫る民泊に迫られる対応、待ったなし！です。
　管理組合の皆様のご健闘を応援しております。

迫る「民泊」に管理組合として、どう対応すればよいか。

昨今、新聞紙上を賑わしている「民泊」問題。海外からの旅行者増大に伴うホテル不足解消に有効と脚光を浴びる反面、マンションで民泊が行われた場合に近隣の居住者と様々なトラブルが生じています。居住空間であるマンションにホテル同様の宿泊目的で大勢の旅行者が押し寄せたら、それも文化やマナー感覚が異なる国の人々であったなら、どんな展開になるか、想像がつくでしょう。現在は一部の「特区」以外では違法ですが、4月からの基準の改正や2017年中には旅行業法の改正などで、合法化されると、民泊のさらなる拡大が想定されます。
このような環境のもと、管理組合はどのように生活環境を防衛していくか。これが目下、管理組合にとって大きな課題になっています。その対策としては規約を完備させること、そして日常管理でいかに早期に検知し対応するかにかかってきます。ではどのような規約にしていけばよいのか、その具体的実例と対応策をセミナーの講師として公開いたします。管理組合関係者の方には必見です。

★2月25日(木）月島区民館（中央区月島2-8-11）で１８：３０～となります。主催はマンションコミュニテイ研究会です。よろしければ、情報を管理組合での対策にお役立てください。当日は民泊対応規約など実際の対応例を参加の皆様にお渡しする予定です。

コミュニテイ研究会
http://www.mckhug.com/kenkyu/20160225.html

マンション標準管理規約の改正（パブリックコメント）への意見提出

マンションの管理ルールについて約3年をかけた検討会で検討されてきた「マンション標準管理規約」改正案がまとまり、この改正案に対するパブリックコメントとして意見が募集されています。この改正案についてはコミュニティ条項はじめ第三者管理者方式など様々な意見がありますが、マンション管理について日々、マンション管理組合と接するマンション管理士として意見を表明いたしました。意見の主旨はコミュニテイ条項削除への反対とその一方で指針の中においてコミュニテイ活動を推奨することについてのわかりにくさの指摘で、現行の条項を維持するよう求めるものですが、内容は以下の通りです。

（意見）
規約からコミュニティ条項を削除し、指針で記載（推奨）するのは区分所有者に、わかりにくいためは本条項に関する改正は見送るべきである。（第27条および32条改正部分の削除）。

（理　由）
コミュニティ条項については他にも多数の意見があるかと思います。今回削除した理由が、任意加入の団体との混同を避けるという視点は理解できます。また標準管理規約は管理の雛形であり、雛形に縛られず、当事者がそれぞれにあった規約を作ればよいということは、マンション管理士の立場ではわかります。
しかしながら、管理について十分な知識をお持ちでなく、状況があまり理解できていない区分所有者の方々が、わけもわからないまま突然削除されたコミュニティ条項を見て、管理組合ではコミュニティ活動はしないものと誤解されることは大きな問題です。これについては同時に改定される適正化指針でコミュニティを推奨するのだからよいのだという考え方を持ち出されるかもしれませんが、これこそ縦割りのお役所の論理に過ぎません。規約からは外して、指針で追加する、妥協の産物としてそうされるとなると、管理組合にとっては訳が分からなくなります。複雑になればなるほど、管理組合、区分所有者は理解できず、ついていけなくなります。管理の主体となるべき当事者に、分かりやすい規約が、適正な管理を実現する上での重要なポイントであると考えます。
今回の件、パブリックコメントという広く意見を聞く手続きの中で、私と同様の考えを指摘する意見が多数であるならば、パブリックコメント案にあるコミュニティ条項削除については修正し、規約として残す英断を提案します。そのうえで規約コメントの中において、任意加入団体の会費の強制徴収については望ましいものではないとの喚起を促すという形が最もシンプルで健全な管理組合運営を実現できるものと考えます。
パブリックコメントに関する関係各位の英断を期待します。　　以上