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「長期修繕計画の活用と資金計画を考える」講座

２０１８年１月２８日、中央区都市整備公社主催の中央区分譲マンション管理セミナーで「長期修繕計画の活用と資金計画を考える」をテーマに講演しました。各地のセミナーで「長期修繕計画の見方」など長期修繕計画とは何かを解説するセミナーはたくさんあります。もちろん長期修繕計画の見方を知ることは大切です。ただ、長期修繕計画は作っておしまいではありません。実際に作成した長期修繕計画を管理組合で活用できるか否かがポイントです。長期修繕計画の目的は、資金計画です。２５年～３０年先の将来を予測して、いくらの資金をプールすればよいのか、その根拠とするのが長期修繕計画です。「そんなこと、わかっている」と言われる方も多いでしょう。しかし、現実には本当に長期修繕計画を活用できている組合ばかりではないのです。「せっかく作ったのに、もったいない」こんな事態にならないために、管理組合でどのように長期修繕計画を活用すればよいかを、６つのチェックポイントと７つの管理組合での実際の活用事例を紹介し、管理組合での長期修繕計画のあるべき姿を共有しました。その他に長期修繕計画の作成者によって異なる精度と種類、作成するのに適したタイミング、さらには長期修繕計画で必要と算定された修繕積立金になるまで厚くする方法など。（修繕積立金は単に値上げして組合員から、取り立てるだけではないのです！）

★様々な観点から長期修繕計画を眺めることで、参加者とそのノウハウを共有することができました。参加者の９５％がわかりやすく、よかったと評価していただき、いろいろな事例を集めた甲斐がありました。これからも管理組合（区分所有者）目線での、このテーマについて深めていきたいと思います。

理事長は理事会決議で解任できるか？【最高裁判所2017年12月18日判決】

マンション管理士として、区分所有法、標準管理規約を学ぶ中で、理事長の役職は理事の互選（平成28年版標準管理規約では理事会の選任）と教えられていましたが、「解任」に関しての定めは標準管理規約にはありません。しかしながら、「選任された者は解任できる」との考えから理事会決議で理事長の解任ができると信じて疑わずに活動してきました。ところが理事会決議で解任された理事長が、理事会による解任決議を無効と訴えた事件があり、理事会で解任できるかが争いになりました。規約で定められていない「解任」は理事会ではできないという主張の事件ですが、一審の福岡地裁（久留米支部）に続き、福岡高裁では規約に解任の定めがなければ解任できない旨の判決が出されたのでした。これは私にとっては青天の霹靂、これまで当たり前のことのように考えていたことが覆され、この先どうなることやらと実務の流れに反する判決に先行きの不透明感を覚えました。ちょうどこの最中に受けた相談の場面で「理事会決議での理事長解任は可能です。」と答えたものの、最高裁判所の結果がわからない中で、内心一抹の不安があったことは事実です。

そして迎えた2017年12月18日。最高裁判所小法廷で判決が言い渡されました。出された判決は、互選で選任されたものは互選で解任もできるという内容で、審議を高裁に差し戻すというものでした。これは我々管理組合の「常識」が認められたということにほかなりません。総会でしか、理事長の解任ができないとしたら、理事長に問題があってもなかなか辞めさせられないのではと、一時は危ぶまれましたが、事なきを得ました。

★今回の訴訟通じて、私たちが普段、当たり前のことと感じていることでも、その当たり前の常識に安住はできないという教訓を得ることになりました。とともに私たちの常識が正しく認められたこと、しかも最高裁の判例として確定したことに安堵を覚え、晩秋の最高裁を後にしました。

《最高裁判所外観》

第三者管理者問題について講演会実施

１０月２９日台風が迫る中での開催でしたが、３０名を超える熱心な方々が集まりました。既に第三者管理方式の物件を所有する方が全体の４分の１程度でしたが、そうではない方も今回のテーマ「第三者管理者方式の問題」について賃貸オーナーの視点から、その功罪について関心をもって聞いていただけました。日本では標準管理規約の「理事会方式」が主流で区分所有者以外の「第三者」が管理するのは、さほど多くはありません。しかしながらリゾートや賃貸物件では、この「第三者管理方式」は決して珍しいものではありません。役員のなり手不足が深刻化する中で、役員の負担軽減に大きな効果があることから、今脚光を浴びています。ただし、第三者管理者方式には、管理者と区分所有者間の信頼関係が崩れた場合に、適正な管理ができなくなるばかりか、区分所有者の意見とは違った行動が現れたり、区分所有者の利益に反するデメリットがあることも事実です。

こうした信頼関係が崩れた時、管理組合でどのような事態に陥るのか、竣工以来「理事会」がない第三者管理方式の「リバティマンション（仮称）」における管理適正化に向けた管理者との壮絶なバトルを再現し、「第三者管理者方式」の危うい実態を共有しました。またここまで酷くはなくても日常によくみられる身近な事例について、一歩間違えればたいへんなことになることを共有するとともに、解決策についても、実際の解決事例をもとに考えていきました。

そして最後に第三者管理方式の物件を購入する場合、途中から第三者方式になる場合の対応策のヒントを参加者に披露しました。この問題の本質は管理者（管理会社）のモラルは当然ではありますが、区分所有者の「無関心」が助長していることも事実であることから、日常の管理や総会時に管理者の行動をしっかりチェックし、監視していくことが重要であること共有しました。

多摩市マンション管理セミナーで民泊講演

10月21日多摩市主催のマンション管理セミナーで「管理組合の新たな課題と解決策」と題して主に民泊への対応について講演を行いました。住宅宿泊事業法施行をまじかに控え、約60名の参加者があり、管理組合としてどのように対応するかを、具体的な規約や対応策を挙げて解説しました。多摩市は多摩ニュータウンの中心で、大型の団地も多く、5月の総会で民泊禁止の規約改正を予定する場合において、2018年6月15日の施行の前、準備期間として届出の受付開始の3月15日までに規約改正ができない時の対応について質問が集中しました。区分所有法の「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」点を考慮すると、3月15日までに規約改正することが望ましいことに違いはありません。しかしながら大規模の管理組合など、総会開催がすぐにできないことも多いので、これには第１９３国会国土交通委員会で藤井国土交通大臣政務官の答弁で言うところの「規約の改正には一定の期間を要することから、規約に民泊の禁止が明確に規定されなくとも、総会、理事会決議を含め、管理組合として民泊を禁止する方針が決定されているかについて届出により確認することとし、禁止する方針が決定されたマンションにおける事業の実施を防止する予定。」があてはまり、予め理事会決議で2018年5月の総会で民泊禁止規約改正することを決議し、そのことを組合員に周知することで、「一定の期間」の経過措置に該当するものとなるでしょう。

★今回のセミナーでは改正が完了した管理組合は全体の1割程度に過ぎませんでした。民泊禁止方針があって、まだ規約改正していない管理組合は、ともかく早く、方針を決めて管理規約改正すること、これをしておかないと、施行後に民泊事業者とのトラブル発生時に管理組合が望む禁止対応が難しくなる場合が想定されます。早く取り組んでいただけることを切望します。

マンション管理士向けの民泊講座開催

2017年10月10日、一般社団法人東京都マンション管理士会の研修会で、マンション管理士向けの民泊セミナーの講師を務めました。マンション管理士とはマンション管理適正化法で定められた、管理組合目線で管理組合に助言、指導、支援する役割を有する国家資格です。普段は管理組合向けのセミナーが多い中で、マンション管理の専門家であるマンション管理士に対してのセミナーを引き受けたのには理由があります。それは、管理組合が民泊に対してＮＯ！と言えるのは今しかないからでした。現在住宅宿泊事業法が、来年6月15日の施行を待ってカウントダウンの状態にあります。これが施行の暁には民泊は晴れてビジネスとしての日の目を見ることになります。ということは裏を返せば、それまでに管理組合で民泊禁止の対応を取らなければ、民泊を認めざるを得なくなる可能性が高いからです。民泊禁止する特効薬は管理規約での民泊禁止しかないのです。しかしながら、民泊に対して9割もの管理組合が反対する中で、管理規約を改定した管理組合はまだ２～3割程度しかないのが実情です。カウントダウンが進む中で、何とか管理組合での規約改定するには、管理組合に最も近い所にいるマンション管理士が、危機感をもって民泊対応するしかないと考えたからです。まだ今なら間に合います。民泊禁止規約になっていない管理組合のためにマンション管理士が支援していただけることを期待して、本日のセミナーになった次第です。ぜひ万全の態勢で民泊に臨んでいただきたいと切望いたします。

日本最古の分譲マンション”四谷コーポラス”探訪

昭和３１年、私が生まれるよりも２年前に日本初の分譲マンションとして四谷コーポラスが誕生しました。以来６１年、四谷の街に風格を刻んできたマンションですが、時代の流れとともに、建て替えが決まり、まもなく解体されることが決まりました。そんな中で、愛すべき四谷コーポラスの見納めともなる見学会に参加しました。

鉄筋コンクリート造５階建て２８戸とこじんまりとしたマンションで、今でこそ、珍しくなくなりましたがオーダーメードの設計で個性的な間取りや部屋の造りに驚かされます。メゾネットタイプが主流のため、部屋の中に階段があるのが印象的です。またメゾネットタイプのため共用廊下は１階と４階のみ。こうした理由から階段室は天井が高く、階段室の開口部はサッシで閉じられることがなく開放的で、不思議な感覚です。竣工当時はいかに瀟洒で高級なマンションであったのだろうと察せられます。ダストシュートやキッチン廻り、洗面所と窓で繋がった浴室、個性的なトイレ、押し入れを挟んで両方がつながった間取り、クローゼット的な収納、作り付けの書棚、住戸ごとに異なる個性的な階段、サンルームとしての有効利用などなど、館内を見学して感動した点には枚挙にいとまがないほどです。さすがに畳の間だけの和室タイプなど今の時代には陳腐化しているとも見えますが、床の間や欄間があったりで何とも言えない風情を醸し出しています。画一的な団地がこの後の時代に続くことになりますが、その前の時代には、一つのマンションの中にかくも様々な個性と工夫が施されていることは驚きと感動です。時代は変わったものの、思想は現代にも繋がるものがあります。古い中にマンションの原点を見る思いがしました。この時代にこの建物を作り、今日まで維持してきた所有者、管理組合の方々に敬意を表したいと感じました。

★同潤会上野下アパート、宮益坂ビルディングが姿を消し、ついには四谷コーポラスも時代の役目を終えることになりました。懐古主義のひとりとして寂しい限りですが、分譲マンションの原点をしっかり瞼に焼き付け、思い出の一つに残しておきたいと思います。

民泊対応のためのマンション標準管理規約が公開されました

標準管理規約（民泊禁止）改正を考える

標準管理規約が改正され、昨日８月２９日公表になりました。６月１０日に住宅宿泊事業法が成立し２カ月余りで標準管理規約改正に至りました。昨年３月に全面的な改正がされてまだ日が浅い中で、今回改正されたのは民泊に関する法律（「住宅宿泊事業法）が成立（合法化）し、管理組合での民泊対応が求められたことによります。

１．改正の背景について

民泊の合法化への流れについてはこれまで私のウエブサイトでも何回か取り上げてきましたが、海外からの旅行者の増加とホテル不足の現状、そして２０２０年東京オリンピックに向け渡航者のさらなる増加が予測されています。こうした社会の変化を受け、住宅を宿泊施設として活用することが決まったものです。

住宅宿泊事業法はマンション居住者のためではなく、国内外の旅行者の宿泊先確保が制定の主な理由です。宿泊先を確保するということですが、民泊には、騒音やゴミ出しなど表面的な問題だけにとどまらず、生活空間へホテル代わりの短期利用者が毎日、入れ替わり出入りすることによる不審感など目に見えない心理的な問題が多いという特徴があります。居住者とのこうしたトラブルを回避するため、法律が審議される過程において、マンション管理組合では民泊を認めるか、認めないかを管理規約で規定することが望ましいとされました。これを受け、国土交通省からは規約制定例としての案が示されることになり、今回の標準管理規約改正に至ったものです。

２．改正する規約内容を考える

公表された標準管理規約では民泊を禁止する場合として「区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」の規定に第２項を追加して「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない」。とされました。

禁止規約例が公開されましたが、この内容で本当によかったのでしょうか…？　実はこの規約には大きな落とし穴があることを知らなければなりません。

いわゆる「民泊」には前述の住宅宿泊事業法で新たに規定されたもののほかに、旅館業法「簡易宿所」としてのもの、東京都大田区の様に国家戦略特区法に基づく「特区民泊」がありますが、こうした他の法律での民泊のことは考えなくてよいのでしょうか。民泊利用者は法律や制度によって「お行儀」の良し悪しがあるわけではありません。民泊利用者からみれば宿泊先としてどれも同じです。つまり禁止するならば全ての民泊を禁止しなければ実効性はないのです。

全ての民泊を禁止する規約には第２項に加え、「区分所有者はその専有部分を宿泊料を受けて人を宿泊させる用途に供してはならない。」とする必要があります。実は標準管理規約改正版のパブリックコメントには、「『区分所有者は、その専有部分を、宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を行う用途に供してはならない。』」のような規定を置くこともあり得る。」と記載しています。これこそ、全ての民泊を禁止する条文であり、本来であれば、こちらが標準管理規約として掲げられなければならないものと考えます。それを逆にして住宅宿泊事業法による民泊の禁止規定を出すことにより、誤解する管理組合がないと言いきれるでしょうか。昨年11月、国土交通省から「特区民泊禁止規約」が公表された時に、特区以外の地域の管理組合が特区民泊を禁止する規約改定を行った、と言う笑うに笑えない話が現にあるのです。この辺りのことを理解して規約を改正しないと、民泊禁止が不十分という結果にもなるので注意が必要です。

３管理組合としてなすべきこと

合法化された結果、年間１８０日を超えないという制限は設けられるものの、簡単な届出により、マンション内で「民泊」が営めることになります。現時点で制度運用方法を定める厚生省令や国土交通省令、また施行日については未定ですが、早ければ２０１８年の早い段階で開始される可能性があります。

民泊を禁止するためには今から管理規約で明確に禁止を定めておくことが、トラブル防止のため有効です。

４．まとめ

民泊が合法化され、開始が迫るなかで管理組合内に不安もあるかと思います。

管理組合の実態に合わせ民泊を禁止するための規約を改定のための相談をお受けしています。民泊に関連して、ご不明な点がありましたらお気軽にご相談ください。

◆標準管理規約改正は、国土交通省ホームページ(http://www.mlit.go.jp/common/001198802.pdf)を参照ください。

マンション管理大学で民泊講座を担当しました。

マンション管理大学第4回（最終日程）では「マンションの第三者利用を考える」をテーマに講演を行いました。この日はマンション管理大学の最終日であることもあり、学長である丸山英気千葉大学名誉教授も出席されました。講演では昨今、管理組合で特に問題になっている民泊の実態と住宅宿泊事業法など新制度導入の下で管理組合が留意しなければならない点に重点をおいてお話しました。来年春にも施行される住宅宿泊事業法ですが、この法律は引用条文が多くわかりにくいこともあり一覧を基に事業者、管理業者、仲介業者に整理して解説も加えました。また国土交通省令、厚生労働省令の引用で運用が発表されていない事項が多数ある点を紹介し、今後も注視する必要があることを共有しました。

セミナーの都度、確認している管理組合での民泊対応状況ですが、今回の参加者の中で民泊禁止の考えをお持ちの方が8割いる一方で、規約改定により民泊禁止としている組合はわずか2割止まりでした。マンション管理に関心が高い方々であってもこの程度であるところに、この問題の先行きを暗示させられます。

従来からお伝えしている通り、管理組合としての対応は何といっても規約改定が基本ですが、国会審議の中で答弁があった、理事会決議で民泊禁止とできるという点については、制度設計とその後の運用の中で注視していく必要があります。その他180日の上限が設けられたものの、そのカウント方法や報告、届出の際の確認書類など現時点で決まっていないことがたくさんあります。これらについてもしっかり見守っていく必要があると言えます。

講演後、丸山先生からは外国に本拠がある住宅宿泊仲介会社への規制の実効性について問われました。法律上は謳われているものの、実効性には問題があること、また新法施行後の民泊事案では、民泊後に規約を制定した場合の裁判所の判断（区分所有法「特別の影響とその承諾」）については、問題になるだろうとの意見をいただき、規約改定の必要性を改めて強く感じさせられました。

★丸山先生の出席で区分所有法と標準管理規約について触れる辺りは、緊張しましたが、民泊問題は、引き続き情報発信していきます。

不正コンサルセミナー開催について

１月２７日の国土交通省の周知文書以来、マンション大規模修繕工事の不正コンサル問題が業界ないだけでなく、雑誌などメディアでも広くクローズアップされていますが、本日（８月２５日）、不正コンサル問題のセミナーが中野サンプラザで開催されました。テーマは「マンションを取り巻く悪魔のコンサルタント～騙されないためのチェックポイントと勘どころ～」とそのものズバリのセミナーです。講師は不正コンサル問題にこれまで精力的に取り組んできた鈴木哲夫一級建築士です。今回のセミナーは録音、写真は不可という条件付きで開催されましたが、跋扈する不正コンサルの実態と、それを踏まえた管理組合としての対応策ということで、インパクトがありました。特に後半の対応策について、騙されないようにするという注意喚起は、たいへん貴重な情報となりました。

★不正コンサル問題は善良な管理組合を騙すという点で、マンション管理士として、どうしても許すことはできません。そのような不正コンサル問題について、私はこれからも随時、情報を更新していきます。また機会があれば、これまでの適正コンサル選びの中で得られた不正コンサルを撃退の具体例などもセミナーや勉強会など様々な機会でお話させていただきたいと思います。

都市まち研の「一木会」にて民泊について講演

ＮＰＯ都市とまちづくり研究会は、コーポラティブハウス建設、マンション建替やマンション大規模修繕などを通してまちづくりに関わる組織ですが、毎月「一木会」として勉強会を実施しています。今回１１月１０日は、「激動する民泊、法改正前にするべきことはこれ！～民泊の実態を知り、対応策を考える」をテーマに講演することになりました。一木会の参加者はコーポラティブハウスの所有者、管理組合の方々、町づくりに関わる一級建築士、施工会社、その他、都市とまちづくりに関心を持つ方々ですが、１０日は３０名近い方が集まりました。まちづくりという視点があることから、民泊へのスタンスで制限派と推進派の割合は７：３。管理組合向けよりはやや推進の考えかとを有する方が多く感じられました。１１月現在の制度のおさらいと、今後の見通しや具体的対応策までお話しました。終了後の懇親会の自己紹介では、ほとんどの方が民泊に関してなんらかの経験や意見をもっているなど感心させられました。