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最適なマンション管理実現の目指して活動中です! 

3月15日、いよいよ住宅宿泊事業法届出受付開始

投稿日:2018年03月15日

今日15日から住宅宿泊事業法の届出受付が始まりました。これまで民泊禁止方針の管理組合には、まずは3月15日までに規約改定をと、アドバイスしてきました。私が関与する管理組合で昨日も一つ臨時総会があり、規約改定となり、間に合いました。というのも、この管理組合から相談があったのはつい2週間前のこと。禁止方針は決めていたものの、既に館内で違法民泊が2件営まれており、規約を押さえておかないと、開き直られる可能性があることから、とにもかくにも規約だけはということで、急きょ臨時総会を決めました。会場もとれなかったため、窮屈な管理室に出席者が集まりました。理事長には特別決議の票集めをお願いしました。後がないという切羽詰まった緊迫感もあって、ほぼ9割の出席票を得ての総会となりました。違法民泊事業者2名の内の一人は当然ながら無視、もう一人はなぜか議長委任となるなど、4分の3を超え成立しました。何とかギリギリセーフの綱わたりでした。総会後、すぐさま議事録を作成したうえで、翌15日、新しい規約を保健所に持って行き、管理組合のスタンスを説明し、住宅宿泊事業法の届出を受けないように申入れしてきました。

マンション管理業協会の調査では規約改定した管理組合は全体の45%と言います。意思表示をしていない管理組合も2割残っていると言われています。もしまだ規約改定していない組合があったとしても、諦めないでください。まずは理事会で民泊禁止決議をしましょう。そのうえで、できる限り早い時期に総会での規約改定を目指します。3月15日を過ぎたとしても、やるべきことは同じです。今からでも手を打つことで、大切な居住環境が守られるのです。

住宅宿泊事業法届出開始直前「民泊対応セミナー」で管理組合の対応をアピール!

投稿日:2018年02月26日

住宅宿泊事業法の届出開始が本年3月15日に迫る中、行政主催の管理組合セミナーで管理組合における民泊対応について講演しました。千代田区【公益財団法人まちみらい千代田】主催1月24日、港区住宅課主催2月3日、荒川区防災街づくり推進課主催2月17日の順に実施です。昨年の国土交通省の調査では9割もの分譲マンションで民泊に反対であるにも関わらず、実際に規約改定している組合は推定で3割~4割です。しかし、届出開始が刻々と迫る今、これ以上の規約改定の先送りはできません。もし先送っている間に、先に住宅宿泊事業を始める人が出てしまったら・・・?結論は限りなく、管理組合に不利な展開が予測されます。最悪のケースでは民泊が嫌でも、民泊を排除できなくなる可能性があるのです。そんな管理組合に、まだ今なら間に合うと、最後の最後ギリギリの段階での規約改定を呼びかけました。併せて、規約改定しないとどんな不都合になるのかなど、わかりやすく説明しました。それは、この不都合をしっかり受け止められないから、先送りされる傾向にあるからであり、不都合が嫌なら今規約を改定するしかないということを訴えたかったのです。

★未だ目覚めぬ管理組合の方に、何とか目を覚ましてほしいと祈る気持ちです。まだ、今なら間に合います!万一、規約改定ができなかったとしても、理事会決議だけでもやっておく必要があります。これをしておくかしないかで、この先、民泊合法化の嵐に向かう中で変わってきます。(写真は港区「分譲マンションセミナー」)

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「長期修繕計画の活用と資金計画を考える」講座

投稿日:2018年02月25日

2018年1月28日、中央区都市整備公社主催の中央区分譲マンション管理セミナーで「長期修繕計画の活用と資金計画を考える」をテーマに講演しました。各地のセミナーで「長期修繕計画の見方」など長期修繕計画とは何かを解説するセミナーはたくさんあります。もちろん長期修繕計画の見方を知ることは大切です。ただ、長期修繕計画は作っておしまいではありません。実際に作成した長期修繕計画を管理組合で活用できるか否かがポイントです。長期修繕計画の目的は、資金計画です。25年~30年先の将来を予測して、いくらの資金をプールすればよいのか、その根拠とするのが長期修繕計画です。「そんなこと、わかっている」と言われる方も多いでしょう。しかし、現実には本当に長期修繕計画を活用できている組合ばかりではないのです。「せっかく作ったのに、もったいない」こんな事態にならないために、管理組合でどのように長期修繕計画を活用すればよいかを、6つのチェックポイントと7つの管理組合での実際の活用事例を紹介し、管理組合での長期修繕計画のあるべき姿を共有しました。その他に長期修繕計画の作成者によって異なる精度と種類、作成するのに適したタイミング、さらには長期修繕計画で必要と算定された修繕積立金になるまで厚くする方法など。(修繕積立金は単に値上げして組合員から、取り立てるだけではないのです!)

★様々な観点から長期修繕計画を眺めることで、参加者とそのノウハウを共有することができました。参加者の95%がわかりやすく、よかったと評価していただき、いろいろな事例を集めた甲斐がありました。これからも管理組合(区分所有者)目線での、このテーマについて深めていきたいと思います。

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理事長は理事会決議で解任できるか?【最高裁判所2017年12月18日判決】

投稿日:2017年12月18日

マンション管理士として、区分所有法、標準管理規約を学ぶ中で、理事長の役職は理事の互選(平成28年版標準管理規約では理事会の選任)と教えられていましたが、「解任」に関しての定めは標準管理規約にはありません。しかしながら、「選任された者は解任できる」との考えから理事会決議で理事長の解任ができると信じて疑わずに活動してきました。ところが理事会決議で解任された理事長が、理事会による解任決議を無効と訴えた事件があり、理事会で解任できるかが争いになりました。規約で定められていない「解任」は理事会ではできないという主張の事件ですが、一審の福岡地裁(久留米支部)に続き、福岡高裁では規約に解任の定めがなければ解任できない旨の判決が出されたのでした。これは私にとっては青天の霹靂、これまで当たり前のことのように考えていたことが覆され、この先どうなることやらと実務の流れに反する判決に先行きの不透明感を覚えました。ちょうどこの最中に受けた相談の場面で「理事会決議での理事長解任は可能です。」と答えたものの、最高裁判所の結果がわからない中で、内心一抹の不安があったことは事実です。

そして迎えた2017年12月18日。最高裁判所小法廷で判決が言い渡されました。出された判決は、互選で選任されたものは互選で解任もできるという内容で、審議を高裁に差し戻すというものでした。これは我々管理組合の「常識」が認められたということにほかなりません。総会でしか、理事長の解任ができないとしたら、理事長に問題があってもなかなか辞めさせられないのではと、一時は危ぶまれましたが、事なきを得ました。

★今回の訴訟通じて、私たちが普段、当たり前のことと感じていることでも、その当たり前の常識に安住はできないという教訓を得ることになりました。とともに私たちの常識が正しく認められたこと、しかも最高裁の判例として確定したことに安堵を覚え、晩秋の最高裁を後にしました。

《最高裁判所外観》

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第三者管理者問題について講演会実施

投稿日:2017年10月29日

CIMG937510月29日台風が迫る中での開催でしたが、30名を超える熱心な方々が集まりました。既に第三者管理方式の物件を所有する方が全体の4分の1程度でしたが、そうではない方も今回のテーマ「第三者管理者方式の問題」について賃貸オーナーの視点から、その功罪について関心をもって聞いていただけました。日本では標準管理規約の「理事会方式」が主流で区分所有者以外の「第三者」が管理するのは、さほど多くはありません。しかしながらリゾートや賃貸物件では、この「第三者管理方式」は決して珍しいものではありません。役員のなり手不足が深刻化する中で、役員の負担軽減に大きな効果があることから、今脚光を浴びています。ただし、第三者管理者方式には、管理者と区分所有者間の信頼関係が崩れた場合に、適正な管理ができなくなるばかりか、区分所有者の意見とは違った行動が現れたり、区分所有者の利益に反するデメリットがあることも事実です。

こうした信頼関係が崩れた時、管理組合でどのような事態に陥るのか、竣工以来「理事会」がない第三者管理方式の「リバティマンション(仮称)」における管理適正化に向けた管理者との壮絶なバトルを再現し、「第三者管理者方式」の危うい実態を共有しました。またここまで酷くはなくても日常によくみられる身近な事例について、一歩間違えればたいへんなことになることを共有するとともに、解決策についても、実際の解決事例をもとに考えていきました。

そして最後に第三者管理方式の物件を購入する場合、途中から第三者方式になる場合の対応策のヒントを参加者に披露しました。この問題の本質は管理者(管理会社)のモラルは当然ではありますが、区分所有者の「無関心」が助長していることも事実であることから、日常の管理や総会時に管理者の行動をしっかりチェックし、監視していくことが重要であること共有しました。

 

多摩市マンション管理セミナーで民泊講演

投稿日:2017年10月22日

CIMG934110月21日多摩市主催のマンション管理セミナーで「管理組合の新たな課題と解決策」と題して主に民泊への対応について講演を行いました。住宅宿泊事業法施行をまじかに控え、約60名の参加者があり、管理組合としてどのように対応するかを、具体的な規約や対応策を挙げて解説しました。多摩市は多摩ニュータウンの中心で、大型の団地も多く、5月の総会で民泊禁止の規約改正を予定する場合において、2018年6月15日の施行の前、準備期間として届出の受付開始の3月15日までに規約改正ができない時の対応について質問が集中しました。区分所有法の「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」点を考慮すると、3月15日までに規約改正することが望ましいことに違いはありません。しかしながら大規模の管理組合など、総会開催がすぐにできないことも多いので、これには第193国会国土交通委員会で藤井国土交通大臣政務官の答弁で言うところの「規約の改正には一定の期間を要することから、規約に民泊の禁止が明確に規定されなくとも、総会、理事会決議を含め、管理組合として民泊を禁止する方針が決定されているかについて届出により確認することとし、禁止する方針が決定されたマンションにおける事業の実施を防止する予定。」があてはまり、予め理事会決議で2018年5月の総会で民泊禁止規約改正することを決議し、そのことを組合員に周知することで、「一定の期間」の経過措置に該当するものとなるでしょう。

★今回のセミナーでは改正が完了した管理組合は全体の1割程度に過ぎませんでした。民泊禁止方針があって、まだ規約改正していない管理組合は、ともかく早く、方針を決めて管理規約改正すること、これをしておかないと、施行後に民泊事業者とのトラブル発生時に管理組合が望む禁止対応が難しくなる場合が想定されます。早く取り組んでいただけることを切望します。

マンション管理士向けの民泊講座開催

投稿日:2017年10月10日

CIMG92802017年10月10日、一般社団法人東京都マンション管理士会の研修会で、マンション管理士向けの民泊セミナーの講師を務めました。マンション管理士とはマンション管理適正化法で定められた、管理組合目線で管理組合に助言、指導、支援する役割を有する国家資格です。普段は管理組合向けのセミナーが多い中で、マンション管理の専門家であるマンション管理士に対してのセミナーを引き受けたのには理由があります。それは、管理組合が民泊に対してNO!と言えるのは今しかないからでした。現在住宅宿泊事業法が、来年6月15日の施行を待ってカウントダウンの状態にあります。これが施行の暁には民泊は晴れてビジネスとしての日の目を見ることになります。ということは裏を返せば、それまでに管理組合で民泊禁止の対応を取らなければ、民泊を認めざるを得なくなる可能性が高いからです。民泊禁止する特効薬は管理規約での民泊禁止しかないのです。しかしながら、民泊に対して9割もの管理組合が反対する中で、管理規約を改定した管理組合はまだ2~3割程度しかないのが実情です。カウントダウンが進む中で、何とか管理組合での規約改定するには、管理組合に最も近い所にいるマンション管理士が、危機感をもって民泊対応するしかないと考えたからです。まだ今なら間に合います。民泊禁止規約になっていない管理組合のためにマンション管理士が支援していただけることを期待して、本日のセミナーになった次第です。ぜひ万全の態勢で民泊に臨んでいただきたいと切望いたします。

 

日本最古の分譲マンション”四谷コーポラス”探訪

投稿日:2017年09月09日

昭和31年、私が生まれるよりも2年前に日本初の分譲マンションとして四谷コーポラスが誕生しました。以来61年、四谷の街に風格を刻んできたマンションですが、時代の流れとともに、建て替えが決まり、まもなく解体されることが決まりました。そんな中で、愛すべき四谷コーポラスの見納めともなる見学会に参加しました。

鉄筋コンクリート造5階建て28戸とこじんまりとしたマンションで、今でこそ、珍しくなくなりましたがオーダーメードの設計で個性的な間取りや部屋の造りに驚かされます。メゾネットタイプが主流のため、部屋の中に階段があるのが印象的です。またメゾネットタイプのため共用廊下は1階と4階のみ。こうした理由から階段室は天井が高く、階段室の開口部はサッシで閉じられることがなく開放的で、不思議な感覚です。竣工当時はいかに瀟洒で高級なマンションであったのだろうと察せられます。ダストシュートやキッチン廻り、洗面所と窓で繋がった浴室、個性的なトイレ、押し入れを挟んで両方がつながった間取り、クローゼット的な収納、作り付けの書棚、住戸ごとに異なる個性的な階段、サンルームとしての有効利用などなど、館内を見学して感動した点には枚挙にいとまがないほどです。さすがに畳の間だけの和室タイプなど今の時代には陳腐化しているとも見えますが、床の間や欄間があったりで何とも言えない風情を醸し出しています。画一的な団地がこの後の時代に続くことになりますが、その前の時代には、一つのマンションの中にかくも様々な個性と工夫が施されていることは驚きと感動です。時代は変わったものの、思想は現代にも繋がるものがあります。古い中にマンションの原点を見る思いがしました。この時代にこの建物を作り、今日まで維持してきた所有者、管理組合の方々に敬意を表したいと感じました。

★同潤会上野下アパート、宮益坂ビルディングが姿を消し、ついには四谷コーポラスも時代の役目を終えることになりました。懐古主義のひとりとして寂しい限りですが、分譲マンションの原点をしっかり瞼に焼き付け、思い出のCIMG9105一つに残しておきたいと思います。

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民泊対応のためのマンション標準管理規約が公開されました

投稿日:2017年08月30日

標準管理規約(民泊禁止)改正を考える

 

標準管理規約が改正され、昨日8月29日公表になりました。6月10日に住宅宿泊事業法が成立し2カ月余りで標準管理規約改正に至りました。昨年3月に全面的な改正がされてまだ日が浅い中で、今回改正されたのは民泊に関する法律(「住宅宿泊事業法)が成立(合法化)し、管理組合での民泊対応が求められたことによります。

1.改正の背景について

民泊の合法化への流れについてはこれまで私のウエブサイトでも何回か取り上げてきましたが、海外からの旅行者の増加とホテル不足の現状、そして2020年東京オリンピックに向け渡航者のさらなる増加が予測されています。こうした社会の変化を受け、住宅を宿泊施設として活用することが決まったものです。

住宅宿泊事業法はマンション居住者のためではなく、国内外の旅行者の宿泊先確保が制定の主な理由です。宿泊先を確保するということですが、民泊には、騒音やゴミ出しなど表面的な問題だけにとどまらず、生活空間へホテル代わりの短期利用者が毎日、入れ替わり出入りすることによる不審感など目に見えない心理的な問題が多いという特徴があります。居住者とのこうしたトラブルを回避するため、法律が審議される過程において、マンション管理組合では民泊を認めるか、認めないかを管理規約で規定することが望ましいとされました。これを受け、国土交通省からは規約制定例としての案が示されることになり、今回の標準管理規約改正に至ったものです。

2.改正する規約内容を考える

公表された標準管理規約では民泊を禁止する場合として「区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」の規定に第2項を追加して「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない」。とされました。

禁止規約例が公開されましたが、この内容で本当によかったのでしょうか…? 実はこの規約には大きな落とし穴があることを知らなければなりません。

いわゆる「民泊」には前述の住宅宿泊事業法で新たに規定されたもののほかに、旅館業法「簡易宿所」としてのもの、東京都大田区の様に国家戦略特区法に基づく「特区民泊」がありますが、こうした他の法律での民泊のことは考えなくてよいのでしょうか。民泊利用者は法律や制度によって「お行儀」の良し悪しがあるわけではありません。民泊利用者からみれば宿泊先としてどれも同じです。つまり禁止するならば全ての民泊を禁止しなければ実効性はないのです。

全ての民泊を禁止する規約には第2項に加え、「区分所有者はその専有部分を宿泊料を受けて人を宿泊させる用途に供してはならない。」とする必要があります。実は標準管理規約改正版のパブリックコメントには、「『区分所有者は、その専有部分を、宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を行う用途に供してはならない。』」のような規定を置くこともあり得る。」と記載しています。これこそ、全ての民泊を禁止する条文であり、本来であれば、こちらが標準管理規約として掲げられなければならないものと考えます。それを逆にして住宅宿泊事業法による民泊の禁止規定を出すことにより、誤解する管理組合がないと言いきれるでしょうか。昨年11月、国土交通省から「特区民泊禁止規約」が公表された時に、特区以外の地域の管理組合が特区民泊を禁止する規約改定を行った、と言う笑うに笑えない話が現にあるのです。この辺りのことを理解して規約を改正しないと、民泊禁止が不十分という結果にもなるので注意が必要です。

3管理組合としてなすべきこと

合法化された結果、年間180日を超えないという制限は設けられるものの、簡単な届出により、マンション内で「民泊」が営めることになります。現時点で制度運用方法を定める厚生省令や国土交通省令、また施行日については未定ですが、早ければ2018年の早い段階で開始される可能性があります。

民泊を禁止するためには今から管理規約で明確に禁止を定めておくことが、トラブル防止のため有効です。

4.まとめ

民泊が合法化され、開始が迫るなかで管理組合内に不安もあるかと思います。

管理組合の実態に合わせ民泊を禁止するための規約を改定のための相談をお受けしています。民泊に関連して、ご不明な点がありましたらお気軽にご相談ください。

◆標準管理規約改正は、国土交通省ホームページ(http://www.mlit.go.jp/common/001198802.pdf)を参照ください。

マンション管理大学で民泊講座を担当しました。

投稿日:2017年08月27日

マンション管理大学第4回(最終日程)では「マンションの第三者利用を考える」をテーマに講演を行いました。この日はマンション管理大学の最終日であることもあり、学長である丸山英気千葉大学名誉教授も出席されました。講演では昨今、管理組合で特に問題になっている民泊の実態と住宅宿泊事業法など新制度導入の下で管理組合が留意しなければならない点に重点をおいてお話しました。来年春にも施行される住宅宿泊事業法ですが、この法律は引用条文が多くわかりにくいこともあり一覧を基に事業者、管理業者、仲介業者に整理して解説も加えました。また国土交通省令、厚生労働省令の引用で運用が発表されていない事項が多数ある点を紹介し、今後も注視する必要があることを共有しました。

セミナーの都度、確認している管理組合での民泊対応状況ですが、今回の参加者の中で民泊禁止の考えをお持ちの方が8割いる一方で、規約改定により民泊禁止としている組合はわずか2割止まりでした。マンション管理に関心が高い方々であってもこの程度であるところに、この問題の先行きを暗示させられます。

従来からお伝えしている通り、管理組合としての対応は何といっても規約改定が基本ですが、国会審議の中で答弁があった、理事会決議で民泊禁止とできるという点については、制度設計とその後の運用の中で注視していく必要があります。その他180日の上限が設けられたものの、そのカウント方法や報告、届出の際の確認書類など現時点で決まっていないことがたくさんあります。これらについてもしっかり見守っていく必要があると言えます。

講演後、丸山先生からは外国に本拠がある住宅宿泊仲介会社への規制の実効性について問われました。法律上は謳われているものの、実効性には問題があること、また新法施行後の民泊事案では、民泊後に規約を制定した場合の裁判所の判断(区分所有法「特別の影響とその承諾」)については、問題になるだろうとの意見をいただき、規約改定の必要性を改めて強く感じさせられました。

 

★丸山先生の出席で区分所有法と標準管理規約について触れる辺りは、緊張しましたが、民泊問題は、引き続き情報発信していきます。CIMG8918

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