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最適なマンション管理実現の目指して活動中です! 

ねりま防災カレッジで講演

投稿日:2018年11月22日

CIMG10302018年10月12日、16日、20日の3日程で練馬区民を対象にした防災講習会「ねりま防災カレッジ」で「過去の災害の教訓に学ぶ学ぶマンション防災」と題して講演を行いました。2年半前の熊本地震、今年6月の大阪北部地震、9月の北海道地震とそれぞれの災害から得られる教訓は多々あります。熊本地震では、給水設備の脆弱性と日頃からの対策のシミュレーションの必要性を、大阪北部地震ではエレベータへの閉じ込め対策を、北海道地震では停電に伴う断水やエレベータ停止などマンションへの様々な影響を最小限に抑えるための対応など実戦的ノウハウを紹介しました。加えて、排水管設備が損傷した場合のための排水禁止ルールの解除方法については、これまで広く紹介されることがなかっただけに、大きな反響がありました。あれもこれもと一度に対応するのは難しくても、できるところから一つづつ、対策することで災害時に大きな効果を発揮します。

★過去の災害の教訓をもって、災害の準備するのは、次はあなたの管理組合の番です!

うらやす市民大学で講演

投稿日:2018年07月02日

浦安市が地域で活躍する協働の担い手育成を目的に開校した『うらやす市民大学』の「マンションの今後を考える」講座で7月2日講義を行いました。今回の講座は『住宅宿泊事業法でマンションはどう変わるか』と題して、先月6月15日から施行された現状の問題点とマンション管理組合での対応についてお話しました。受講生の方々の意識は高く、既にそれぞれの管理規約は民泊禁止に改正されていることから、規約で禁止した後の管理組合対応、特に法律施行後も残る、ヤミ民泊にどのように立ち向かっていくのか、どのように追い出していくのかなども含めて具体的なお話をしました。また民泊は住宅宿泊事業法によるものだけでなく、旅館業法によるものもあります。規制緩和、旅館業法改正により、フロント設置義務がなくなって、マンションの一室でも民泊が入り込む懸念があること、管理組合としては油断ならないことなどを共有しました。また管理が行きとどき、トラブルの恐れが少ない家主同居(居住)型民泊を活用した積極的な活用策についても共有し、90分の講義を締めくくりました。

★うらやす市民大学での講座は一昨年以来の2回目でした。浦安と言う立地は、東京に限りなく近く、東京ディズニーランドを地元に控え、成田・羽田空港へのアクセスにも便利な特性があり、民泊問題を考えるうえで格好の地域です。短い時間でしたが、受講の皆さんの意識の高さを感じました。

地域マネジメント学会 公開シンポジウムへパネリストとして参加(6月29日)

投稿日:2018年06月29日

地域マネジメント学会主催の公開シンポジウムが6月29日明治大学にて開催されました。ここでのテーマは「民泊について考える」。住宅宿泊事業を主管する観光庁観光産業課鈴木貴典課長の基調講演に続き、不動産経済研究所の高橋幸男代表、大田区生活衛生課三井英司課長、それに私は管理組合の立場で活動する管理組合目線で民泊をウォッチするマンション管理士としてパネルディスカッションに参加しました。鈴木課長は住宅宿泊事業法施行になった現状を制度の観点から、高橋代表は不動産業界の立場から、三井課長は東京で唯一特区民泊を実施する区として特区民泊の現状について講演いただきました。私は違法民泊の実態と違法サイト特定方法など管理組合での取り組みから得られた事例などを紹介。実際に違法民泊が見られた場合の管理組合として保健所や警察との連携による解決方法などを紹介しました。また行政への提言として180日制限や上乗せ条例批判の動きが即、安易な緩和にならないよう慎重な対応が必要であること、トラブルの多い家主不在型民泊とトラブルが少ない家主同居(居住型)を別の制度として扱う考え方を加えました。さらに管理組合においては、規約改正で民泊禁止後も日常管理の中で違法民泊を監視する体制が必要であること。また一律に民泊禁止とするのではなく、トラブルが少ない家主同居(居住)型を容認する方法もあり得ることなど施行後の課題や考え方を紹介しました。

パネルディスカッションでは、施行後も仲介サイトに掲載され続けた違法民泊はじめ、違法ウィークリーマンション、違法マンスリーマンションへの対応、違法サイトへの規制や定期借家契約による民泊逃れの手口などに関する観光庁の見解を直接質問し、それぞれ違法な状態を解消するために取り組みする旨の回答を得ました。会場からは空き家活用など民泊の活用に関して、管理組合としての積極的な対応ができないかとの質問があり、家主同居型で、管理が問題なくできる条件が揃えば、コンシェルジュによる鍵の授受や館内での禁止事項や利用説明、その他トラブル発生時の対応まで管理組合として積極的に民泊に関わることは可能であることをお話しました。また外国人が来訪することへの心理的な不安は外国人の差別になるのではないか、との質問には、家主がエントランスまで出迎えし、ともにセキュリティを通過するなど対応するならば、現在の不審感とは全然違うものになるなど工夫の余地があることを答えさせていただきました。

★施行後間もないタイミングのまだまだ課題が山積する中で、今回の公開シンポジウムは民泊問題を考えるうえで、よい機会になったものと感じています。地域マネジメント協会の会長によれば来年度の公開シンポジウムも民泊を取り上げることになったそうで、この1年間の動向を注視していく必要性を感じています。CIMG0326

 

大阪北部地震レポート(2018年6月19日)

投稿日:2018年06月19日

◆はじめに

2018年6月18日午前7:58大阪北部地域を襲った「大阪北部地震」についてマンション防災の観点からレポートする。同じ「直下型地震」ということで2年前の熊本地震と比較しながら、マンション防災への気づきを記していきたい。

◆発災翌日の現地調査

地震の翌日10:15新幹線でほぼ定刻に京都到着。ここから在来線でほぼ震源の高槻市に向かう。線路にゆがみがあるという情報から、出発が大幅に遅れ、飛び乗った普通列車は途中西大路、長岡京などで延々停車を繰り返し、高槻市到着は乗車1時間後になっていた。結構長く感じた。高槻下車後、まずコンビニに入る。駅のセブンイレブンには入荷があった直後で、ちょうど、がらんとしていた食品、総菜コーナーにスタッフが商品を置くそばから、次々に売れていった。昨日は完売だったというが、それでも翌日(発災24時間後)に店頭に食品や水が並ぶ点は、やはり災害が限定的であったというラッキーなことが挙げられると思う。しかし、災害が限定的か否かは、自然が勝手に決めるものであり、人間が入り込む余地はない。単にラ結果がラッキーであっただけのことだ。駅前の複合ビルの書店の店員によれば昨日は本が散乱するなど、全館臨時休館したという。とは言え、この時間帯の商店街も、駅前の松坂屋も発災翌日から平常通り営業しており、熊本地震で地元鶴屋百貨店が2週間たっても営業できなかった事実とは比べようもない。

歩いて高槻市役所へ向かう。市役所はちょうど耐震補強工事のさなかでメッシュシートに覆われていた。災害対策本部となる庁舎が地震の影響を受けることなく無事であったこともラッキーだ。ただ、驚いたことは、ごった返していると思った市役所は午前中閉庁し、閑散としていたことだ。かろうじてブルーシートを配給する係だけは受付するものの、ほかに訪れる人はいない。玄関扉が無情にも施錠されているからだ。庁舎に罹災証明を求めて長蛇の列ができ、避難所として開放した野戦病院の様相を呈していた熊本市役所(発災後2週間目)とは対照的な静けさである。国土交通省近畿地方整備局の職員が応援に駆け付けているところであった。

タクシーが市役所前ではつかまらず、阪急の駅方向に歩いていく。市役所の横ではガス管の復旧工事が行われていた。現在のシステムでは遠隔でガスの供給を遮断することができ、大規模な2次被害が発生しないように改善されているが、ガス漏れの箇所の点検とその復旧には相当の時間がかかる。熊本地震では全国から応援を得ても2週間を要した。今回はこうした他地区からの協力も得て、前倒しした1週間で復旧させると力の入れようがちがうが、それにしても1週間の不便は大きい。現地では多くの店は営業していたが、カセットボンベをレジ袋に入れて持ち歩く人の姿が印象的であった。買うことができるうちはまだよいが、殺到して買えなかったらどうなるのか。ガスコンロの確保、これも日頃からの備蓄の課題であることは明白だ。また水道が開通しているところでも濁った水が出るなど飲料水として使用できないことから近隣の飲食店が軒並み閉店しているところは、平常に見える町中においても、地震直後の緊迫感を思わせる。そんな中で呼び込みをしている店があった「本まぐろ直売」を看板に掲げ、マグロ丼とネギトロ丼を提供する弁当屋兼簡易食堂に呼び寄せられた。電気炊飯器でご飯を炊き、ポットで味噌汁を提供する、営業に対する前向きな姿勢を実感した。これはアクションだけでなく、味の方も満足の650円には心が和んだ。発災当日も15時まで営業したというからスゴイ。店主は北部のマンション6階に居住し、揺れは相当なものだったと恐怖を語ってくれた。室内に散乱する食器や雑貨の類の写真、エクスパンションジョイント部分の損傷の写真を見せられた。そもそもエクスパンションジョイントは建物と建物が干渉し、損傷しないように壊れることはその役目であることを伝えると、安心された。地震の正しい知識をお持ちでない方は、どうしても建物の損傷する場面を目の当たりにすると不安になる。熊本でも正しい情報と、正しい知識を伝え、無用な恐怖を抱かせないことが居住者への精神的フォローであることを再認識した。

◆マンションでの被災の実態

飛び込みで入ったマンションの管理員によれば現在、水道は開通し、ガスが使えないことを除けば平常という。昨日は発災時には出勤しており、終日対応にあったとのこと。東日本大震災時は多くの管理組合で管理員が活躍したが、今回もそうなったようだ。エクスパンションジョイントの状況は本日、この後に施工会社が現地確認に来るとのことであった。阪急高槻市駅からタクシーを確保し、車中から眺めるも、損傷が激しい建物が驚くほどない。熊本の町の瓦の崩壊と屋根を覆うブルーシート群とは違い、ブルーシートで覆われた家屋は数えるばかりだ。ましてRC造での損傷を見つけることは容易ではなかった。明らかに旧耐震のピロティ方式と思われる建物でも、倒壊は発生していない。

その後、エクスパンションジョイントの損傷があるマンションを訪問した。ちょうどフロントマンがマンションに立ち寄り、現場確認するところであり、これに立会いさせてもらった。10階建てのマンションで高層階になるほどエクスパンションジョイントがめくれ上がり、揺れの激しさを物語っている。さすがにそこまでで、躯体は傷んでいないことから、エクスパンションジョイントが立派に役割を果たしたということがわかる。2か所ある繋ぎ目部分のうちの集会室につながる部分のカバーが外れていることが判明した。居住者に直撃することがなくて本当によかったが、エクスパンションジョイントのカバーについては、日ごろから発災時の落下があることを居住者に啓発していくことの重要性を改めて感じる。自分のマンションにはどのような構造があり、災害時にどのような事態が発生するかを知っておくことができるならば、マンション防災にはとても有効であり、できる限り啓発していきたい。ちょうどエレベータ保守会社の作業員が復旧のために作業をするところであった。閉じ込めがなかったのは幸いなのだが、閉じ込めがなかったゆえ、発災後29時間後に、ようやく復旧となった点は考えさせられる。今回のように災害が限定的でありながら、これだけの不便がかかるということ、広域的な大規模災害であればもっと長い期間エレベータが使用できなくなることを想定し、その間、階段での荷物の持ち上げのような重労働がないように、日ごろから各住戸での食料・飲料水の備蓄の必要性を強く感じた。また外壁タイルの剥落が2か所で発生していることが判明した。コーンを置いて立ち入り禁止にすることをフロントから管理員に指示があった。住民からは住戸前の雑壁(腰壁)や専有部分内部の躯体へのクラックについての質問が入っていた。共用部分にあたることから、後日アンケートで状況を把握し、対応するのがよいだろう。

◆水道について

このマンションでは増圧直結方式であり、停電又は水道管損傷がない限り給水が止まることはない。しかしながら、一般的な文章「今後断水する可能性がある」と記載された案内では、不安を煽る可能性があるため、増圧直結タイプおける完全な断水は、水道管の損傷い限ること、停電時であれば、低層階での給水は可能であるなど、そのマンションにあっ案内が望ましい。なかなかここまでの対応はむずかしいものの、防災マニュアルの中で、明記することで居住者の対応や意識も変わってくるものと思う。

◆災害ゴミついて

今回訪れたマンションでは、目立って災害ゴミをみることはなかった。もっともそれは共用部分になかっただけであり、専有部分に相当のごみ(予備軍)が散乱しているはずである。環境省が発災当日、13時の時点で大量の災害廃棄物が発生する恐れから、5府県に仮置き場確保の要請が出されている。昨日の今日のことであり、この問題はまだこの後にクローズアップされてくるものと思われる。熊本のような地方都市ではなく、大都市の過密した敷地内での災害ゴミの置場は課題である。

◆おわりに

古くからの銭湯の煙突がぽっきりと折れている映像がニュースで流されインパクトがあった。経過年数を経ていることから、ある意味で仕方がないことのように感じる。今まで何ごともなく、よく持ちこたえてきたものともいえる。その一方で、ブロック塀の倒壊で痛ましい事故が発生したものの、今回建物の倒壊はなかった。ピロティ形式の耐震性に脆弱な建物も多数あったにも関わらず、これらの損壊は免れた。それは地震のエネルギーが熊本地震ほど大きくなかったことや、専門的に言うと地震の周期が0.5秒以下と短い周期であったこと、これらが偶然の結果としてマンションなど建物の大きな事故がなかったということに過ぎない。それ自体がラッキーなことであり、それを奇貨として来るべき大規模災害に対応しなければならないと改め感じた。

マンションコミュニティ研究会での講演(5月24日開催)

投稿日:2018年06月14日

5月24日マンションコミュニティ研究会勉強会で「民泊の現状と今後の展開」と題して管理組合向けの講演を行いました。マンションコミュニティ研究会で講演するのはこれが3回目。同一テーマで、講演されることは珍しいと言われますが、最初にお話したのが2016年2月、この時期はまだ民泊の法制度が議論される段階で、管理組合にとって、「民泊」はどんな影響があって、どう考えればよいか手探りの状態でした。2回目の講演は2016年10月、民泊制度に関する制度が徐々に見え始め、管理組合としても、規約対応などしっかり対応が必要であることが見えてきた段階でした。それから1年半、住宅宿泊事業法の施行が翌月に迫るなかで、いよいよ解禁される民泊に対して管理組合としてどのように対応するべきか、明確な対応が求められる時期でした。同じテーマでも管理組合がおかれた環境が異なっているため、内容は大きく「進化」しています。「進化」というとやや大げさですが、日本における民泊制度が整備され、管理組合での対応ができあがっきた過程そのものと言えます。

3月15日の届出開始までに規約改正をしなければ、民泊を禁止できないと、大慌てで臨時総会を行った組合もあったかと思います。そして、いよいよ法律の施行を迎えますが、管理組合にとっては民泊に関する規約改正すれば、それで大丈夫と言うわけではないのです。ヤミ民泊が依然、しかも巧妙に横行する中で、日常管理のなかで違法行為を発見し、それにしっかり、毅然とした対応することが重要です。また今後は保健所など行政機関との連携がより重要になってきます。施行を目前にした段階で管理組合として対応するべきポイントを2時間、たっぷりお話しさせていただきました。

★当日の資料については別途公開予定です。

3月15日、いよいよ住宅宿泊事業法届出受付開始

投稿日:2018年03月15日

今日15日から住宅宿泊事業法の届出受付が始まりました。これまで民泊禁止方針の管理組合には、まずは3月15日までに規約改定をと、アドバイスしてきました。私が関与する管理組合で昨日も一つ臨時総会があり、規約改定となり、間に合いました。というのも、この管理組合から相談があったのはつい2週間前のこと。禁止方針は決めていたものの、既に館内で違法民泊が2件営まれており、規約を押さえておかないと、開き直られる可能性があることから、とにもかくにも規約だけはということで、急きょ臨時総会を決めました。会場もとれなかったため、窮屈な管理室に出席者が集まりました。理事長には特別決議の票集めをお願いしました。後がないという切羽詰まった緊迫感もあって、ほぼ9割の出席票を得ての総会となりました。違法民泊事業者2名の内の一人は当然ながら無視、もう一人はなぜか議長委任となるなど、4分の3を超え成立しました。何とかギリギリセーフの綱わたりでした。総会後、すぐさま議事録を作成したうえで、翌15日、新しい規約を保健所に持って行き、管理組合のスタンスを説明し、住宅宿泊事業法の届出を受けないように申入れしてきました。

マンション管理業協会の調査では規約改定した管理組合は全体の45%と言います。意思表示をしていない管理組合も2割残っていると言われています。もしまだ規約改定していない組合があったとしても、諦めないでください。まずは理事会で民泊禁止決議をしましょう。そのうえで、できる限り早い時期に総会での規約改定を目指します。3月15日を過ぎたとしても、やるべきことは同じです。今からでも手を打つことで、大切な居住環境が守られるのです。

住宅宿泊事業法届出開始直前「民泊対応セミナー」で管理組合の対応をアピール!

投稿日:2018年02月26日

住宅宿泊事業法の届出開始が本年3月15日に迫る中、行政主催の管理組合セミナーで管理組合における民泊対応について講演しました。千代田区【公益財団法人まちみらい千代田】主催1月24日、港区住宅課主催2月3日、荒川区防災街づくり推進課主催2月17日の順に実施です。昨年の国土交通省の調査では9割もの分譲マンションで民泊に反対であるにも関わらず、実際に規約改定している組合は推定で3割~4割です。しかし、届出開始が刻々と迫る今、これ以上の規約改定の先送りはできません。もし先送っている間に、先に住宅宿泊事業を始める人が出てしまったら・・・?結論は限りなく、管理組合に不利な展開が予測されます。最悪のケースでは民泊が嫌でも、民泊を排除できなくなる可能性があるのです。そんな管理組合に、まだ今なら間に合うと、最後の最後ギリギリの段階での規約改定を呼びかけました。併せて、規約改定しないとどんな不都合になるのかなど、わかりやすく説明しました。それは、この不都合をしっかり受け止められないから、先送りされる傾向にあるからであり、不都合が嫌なら今規約を改定するしかないということを訴えたかったのです。

★未だ目覚めぬ管理組合の方に、何とか目を覚ましてほしいと祈る気持ちです。まだ、今なら間に合います!万一、規約改定ができなかったとしても、理事会決議だけでもやっておく必要があります。これをしておくかしないかで、この先、民泊合法化の嵐に向かう中で変わってきます。(写真は港区「分譲マンションセミナー」)

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「長期修繕計画の活用と資金計画を考える」講座

投稿日:2018年02月25日

2018年1月28日、中央区都市整備公社主催の中央区分譲マンション管理セミナーで「長期修繕計画の活用と資金計画を考える」をテーマに講演しました。各地のセミナーで「長期修繕計画の見方」など長期修繕計画とは何かを解説するセミナーはたくさんあります。もちろん長期修繕計画の見方を知ることは大切です。ただ、長期修繕計画は作っておしまいではありません。実際に作成した長期修繕計画を管理組合で活用できるか否かがポイントです。長期修繕計画の目的は、資金計画です。25年~30年先の将来を予測して、いくらの資金をプールすればよいのか、その根拠とするのが長期修繕計画です。「そんなこと、わかっている」と言われる方も多いでしょう。しかし、現実には本当に長期修繕計画を活用できている組合ばかりではないのです。「せっかく作ったのに、もったいない」こんな事態にならないために、管理組合でどのように長期修繕計画を活用すればよいかを、6つのチェックポイントと7つの管理組合での実際の活用事例を紹介し、管理組合での長期修繕計画のあるべき姿を共有しました。その他に長期修繕計画の作成者によって異なる精度と種類、作成するのに適したタイミング、さらには長期修繕計画で必要と算定された修繕積立金になるまで厚くする方法など。(修繕積立金は単に値上げして組合員から、取り立てるだけではないのです!)

★様々な観点から長期修繕計画を眺めることで、参加者とそのノウハウを共有することができました。参加者の95%がわかりやすく、よかったと評価していただき、いろいろな事例を集めた甲斐がありました。これからも管理組合(区分所有者)目線での、このテーマについて深めていきたいと思います。

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理事長は理事会決議で解任できるか?【最高裁判所2017年12月18日判決】

投稿日:2017年12月18日

マンション管理士として、区分所有法、標準管理規約を学ぶ中で、理事長の役職は理事の互選(平成28年版標準管理規約では理事会の選任)と教えられていましたが、「解任」に関しての定めは標準管理規約にはありません。しかしながら、「選任された者は解任できる」との考えから理事会決議で理事長の解任ができると信じて疑わずに活動してきました。ところが理事会決議で解任された理事長が、理事会による解任決議を無効と訴えた事件があり、理事会で解任できるかが争いになりました。規約で定められていない「解任」は理事会ではできないという主張の事件ですが、一審の福岡地裁(久留米支部)に続き、福岡高裁では規約に解任の定めがなければ解任できない旨の判決が出されたのでした。これは私にとっては青天の霹靂、これまで当たり前のことのように考えていたことが覆され、この先どうなることやらと実務の流れに反する判決に先行きの不透明感を覚えました。ちょうどこの最中に受けた相談の場面で「理事会決議での理事長解任は可能です。」と答えたものの、最高裁判所の結果がわからない中で、内心一抹の不安があったことは事実です。

そして迎えた2017年12月18日。最高裁判所小法廷で判決が言い渡されました。出された判決は、互選で選任されたものは互選で解任もできるという内容で、審議を高裁に差し戻すというものでした。これは我々管理組合の「常識」が認められたということにほかなりません。総会でしか、理事長の解任ができないとしたら、理事長に問題があってもなかなか辞めさせられないのではと、一時は危ぶまれましたが、事なきを得ました。

★今回の訴訟通じて、私たちが普段、当たり前のことと感じていることでも、その当たり前の常識に安住はできないという教訓を得ることになりました。とともに私たちの常識が正しく認められたこと、しかも最高裁の判例として確定したことに安堵を覚え、晩秋の最高裁を後にしました。

《最高裁判所外観》

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第三者管理者問題について講演会実施

投稿日:2017年10月29日

CIMG937510月29日台風が迫る中での開催でしたが、30名を超える熱心な方々が集まりました。既に第三者管理方式の物件を所有する方が全体の4分の1程度でしたが、そうではない方も今回のテーマ「第三者管理者方式の問題」について賃貸オーナーの視点から、その功罪について関心をもって聞いていただけました。日本では標準管理規約の「理事会方式」が主流で区分所有者以外の「第三者」が管理するのは、さほど多くはありません。しかしながらリゾートや賃貸物件では、この「第三者管理方式」は決して珍しいものではありません。役員のなり手不足が深刻化する中で、役員の負担軽減に大きな効果があることから、今脚光を浴びています。ただし、第三者管理者方式には、管理者と区分所有者間の信頼関係が崩れた場合に、適正な管理ができなくなるばかりか、区分所有者の意見とは違った行動が現れたり、区分所有者の利益に反するデメリットがあることも事実です。

こうした信頼関係が崩れた時、管理組合でどのような事態に陥るのか、竣工以来「理事会」がない第三者管理方式の「リバティマンション(仮称)」における管理適正化に向けた管理者との壮絶なバトルを再現し、「第三者管理者方式」の危うい実態を共有しました。またここまで酷くはなくても日常によくみられる身近な事例について、一歩間違えればたいへんなことになることを共有するとともに、解決策についても、実際の解決事例をもとに考えていきました。

そして最後に第三者管理方式の物件を購入する場合、途中から第三者方式になる場合の対応策のヒントを参加者に披露しました。この問題の本質は管理者(管理会社)のモラルは当然ではありますが、区分所有者の「無関心」が助長していることも事実であることから、日常の管理や総会時に管理者の行動をしっかりチェックし、監視していくことが重要であること共有しました。

 

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