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最適なマンション管理実現の目指して活動中です! 

ねりま防災カレッジ中高層住宅向け講習会で講演

投稿日:2019年09月16日

練馬区防災学習センター主催の中高層住宅向け防災講習会(9月7日、11日、13日)で昨年に続き、講師を務めました。今年のテーマはマンションの「設備の防災対策」と災害時のエレベータの落とし穴、「閉じ込めた対策」です。前半の設備の防災はややもすると忘れられがちな対応ですが、給排水設備のように損傷すると生活継続ができなくなる私たちにとって非常に影響が大きい問題です。このことを共有し、その対応策を考えました。後半はエレベータの閉じ込め対策についてです。2009年に地震時管制運転機能が義務化され、一件安全性は高まったように見えますが、この機能があるから絶対閉じ込めがないとは言い切れません。またかご内のインターホンがいつでも監視センターと通話ができるというのは幻想です。通信障害が発生した場合、かごの中から外部に閉じ込め等の緊急事態を知らせたくても、知らせることができない事態が発生する可能性があるのです。これらの問題について講習会では、かごの中のグループとかごの外のグループに分かれ、エレベータに閉じ込められた際、それぞれがどう対応すればよいのか。また平常時から閉じ込めリスクを回避するためにどのような対策をとればよいのか、ワークショップ形式で実戦さながらに体験し、有効な対応策を参加者で共有しました。

★エレベータ閉じ込めなんてないだろうと考えるのは安易すぎます。直下型地震など広域災害の場合にすぐに救助に来られなかったり、状況によっては数日間も閉じ込められる可能性すらあるのです。身近に潜む危険ですが、なかなか真剣に考える機会は少なく、今回の講習会はマンション居住者の立場でエレベータのリスクを一緒に考えるよい機会になりました。

トークセッション「湯沢・苗場リゾートの活性化のために」ファシリテーターとして参加

投稿日:2019年07月21日

2019年7月21日、民泊を活用したリゾートマンションの活性化を目指したトークセッションに「民泊問題研究家」の立場で、ファシリテーターとして参加しました。越後湯沢で開催されたこの会には地元の管理組合関係者など60名以上が参加し、リゾートエリアでのこのテーマへの関心の高さがうかがわれました。セッションはリゾートマンションが直面する滞納や利用者減少問題で、資産価値が低迷する状況において民泊を活用して活性化できないかを参加者と共有することが目的です。第一部は元日本代表アルペンスキーヤー皆川健太郎氏から湯沢町の「ウィンターリゾートの将来性について」講演、その後、airbnb社から同社の取り組みと今後の展望について、さらに湯沢町で唯一、住宅宿泊事業法に基づく民泊を運営するリゾートマンション「エンゼルリゾート湯沢」から、この1年間の民泊事業の報告がありました。事業報告の中では、民泊開始後それまでの10万円だった流通価格が180万円に跳ね上がった報告はリゾートマンションでも資産価値を回復する可能性があることから参加者の注目を浴びました。トークセッションはその後に行われました。

トークセッションでは、テーマの一つであるリゾートの現状について、皆川氏からは、湯沢は「天然雪」という資源に恵まれていること、再生のためにニセコのように何もない土地に建物を建てることから始めるのではなく、湯沢も苗場も既にある施設が活用できることはポテンシャルがあることだとの意見表明がありました。続いてairbnbからは、交通の便が良い湯沢では宿泊施設があればまだニーズを充足できていないこと、ホテルなど既存宿泊施設とも共存できるとの意見がありました。その後にリゾートマンション専門の管理会社エンゼル社からはマンション管理部大野元氏が、リゾートマンションでの民泊導入に関して丁寧な合意形成をしてきた経緯、安心安全で不安がない民泊を運営するための工夫、滞納問題で管理組合が取得した住戸を活用した民泊の提案などから、「日本のリゾートを活性化させたい」という熱い思いが伝わってきました。80分の限られた時間でしたが、リゾートマンションの関係者にとって興味深い提言が次々出されました。

私、ファシリテーターとしては、民泊には功罪があり、一律で禁止するのではなく、居住者に不安がないように管理が徹底できるであれば、分譲マンションでも民泊は可能性があること、また管理組合には管理会社の言いなりではなく、「経営」の視点をもって主体的な取り組みが必要であること、資産価値を向上させるため、継続した情報共有が重要であることなどを提言して締めくくりました。

★セッションの途中、参加者からの質疑の中で、町としても活性化のためなるのであれば、民泊も活用もあり得ることを共有することができました。さらにエンゼルリゾート湯沢に居住する区分所有者からは民泊導入後、居住者を不安にする問題は起きていないこと、加えて今の民泊の負のイメージをなくす必要があるとの強い意見がありました。突然の発言でしたが、管理組合関係者の生の声であり、同じ立場で参加している管理組合の方々には、説得力があったのではないかと思います。今回は余韻が残るとても有意義なトークセッションになったと実感し、これからもリゾートマンションの再生に向けた支援を続けていくつもりです。

地震発生から1カ月「山形・新潟沖地震」のマンションへの影響

投稿日:2019年07月16日

6月18日に発生したマグニチュード6.7の地震は新潟県北部、山形県南西部の県境地域で大きな被害をもたらした。この地震におけるマンションの被害を確認するため、6月10日に現地を訪ねた。元々、木造住宅が多い土地がら、瓦屋根の戸建住宅の瓦の崩壊、崩落などが報道されたが、結論から言うと鉄筋コンクリート造のマンションでの被害はほとんどなかった。これは今回の揺れが横揺れで短く、余震も少なかったこと。また震源が両県の沖合ということで直下型ではなかったことにも関係があるようだ。

いくつかの管理組合を訪ねて発災当時の状況を聞き取りした。震度6弱を記録し山形県鶴岡市。市内のマンションでは、一瞬は地震の揺れで専有部分内の食器が壊れたなどの被害はあったと証言する9階の居住者はいたものの、建物は旧耐震基準の建物も含め、外観からの被害は見当たらない。市の住宅課でもマンションの被害はないという。一方、気象庁の発表で震度6強とされた新潟県村上市には同市のほぼ中央部分にある瀬波温泉のリゾートマンションを訪ねたが、こちらも被害はなかった。今回の被害は新潟、山形に県境付近で被害が集中している。ただ両市とも広域合併された現在、発表された震度はこれら県境の一部の地域に限定されていることがわかる。

瀬波温泉のマンションでは、発災後、理事会が中心になって災害対策本部的な動きをしたという。地震時管制運転が機能し、エレベータは一時的に停止したものの、幸いエレベータ閉じ込めもなく、深夜には復旧したという。市内の病院ではエレベータ閉じ込めが発生したという。温泉浴場に行くためにエレベータに乗る人がいてもおかしくない時間帯だった。

今回は被害がなくてよかったが、それはあくまで今回ラッキーだっただけのこと。もし震源地が直下型であったり、余震が続いたりと、自然の動きは予測できない。

地震発生から1か月。もはやこの地震のことを覚えている人の方が少ないのではないだろうか。日ごとに地震の実感が遠のく、今日この頃、災害は月日が経って忘れてお終いではなく、いつでも対応できるように意識しなければならないことを改めて感じる。

港区分譲マンションセミナーで講演

投稿日:2019年07月13日

7月13日港区住宅課主催の分譲マンションセミナーで「築20年、30年、40年のマンションが今できることは何か」と題して長期修繕計画を活用してマンションの将来を考える講演を行いました。タイトル通り、築20年以降の高経年マンション管理組合の方々が多数参加されていました。管理に関心を持たないと「管理不全」に陥る可能性があること、管理が悪いとどんな状態になるのか実例を交えながら紹介し、そうならないための方法を提起しました。また高経年化し、管理が複雑化する中で、適正な修繕積立金による健全な資金計画にするために、長期修繕計画が不可欠であること。その長期修繕計画の構成や、作成するタイミング、作成する先の違いで異なる長期修繕計画の精度、表の見方、実際の活用方法など管理に則した留意点を紹介しました。最後に再生を検討する段階でやってはいけない「建替えありき」の進め方や初期合意を軽んじて進めた場合の失敗など、これから進めるうえでのポイントを伝えて終了しました。

★「長期修繕計画」は健全な管理組合運営するうえで、とても奥が深く、まだまだ伝えたいことがたくさんあります。また実際の質疑にもあった大規模修繕工事での設計事務所の選び方や、管理組合運営に関することなど機会があれば、お話していきたいと思っています。

大学でマンション管理組合の財政について講義

投稿日:2019年07月09日

マンション管理士としての活動は専ら管理組合と区分所有者が対象ですが、7月5日縁あって大学で講義を行いました。「財政、税制ゼミ」では「マンション管理組合の財政」と題して、現在の管理組合の会計の特徴、管理に関する諸問題点など学生とともに双方向で実態の共有と解決のための方策をディスカッションしました。今の学生たちは、管理組合にはほぼ無縁ですが、将来、マンションを所有することになった時、否応なく管理組合に関わることになります。そうなった前提で、マンションの問題を共有しました。教材としては中学校社会科公民の教科書の中の「住みよいマンションにしていこう」という単元があり、多数の居住者が住むマンションの絵から問題点を探し、それらを共有しました。また実際の管理組合会計に関しては、赤字に苦悩する管理組合(理事会)の収支計算書から、赤字解消のためにどのように解決に導けばよいかなど、高度な課題まで共有するよい機会になりました。

大学で学生たちに向き合い、お話しするのは初めてでしたが、課題に真剣に参加してくれて、彼らの意欲を感じました。将来、今回のゼミのように、積極的に管理組合を担ってくれるだろうと頼もしく感じました。

 

★同じ日の別の講義で専門科目「財政学」があり、その中では、サラリーマンの税金についてのとらえ方を元サラリーマンとして独立の経験を交えながら講演しました。マンション管理組合とは全く異なるテーマでしたが、「老後2000万円不足」問題など世間で注目を浴びている事柄についても、年金と自助のあり方などについてお話し、学生たちにも関心をもってもらえたように思います。

台東区マンション管理セミナーで講演

投稿日:2019年07月01日

6月30日台東区住宅課主催のマンション管理セミナーで「総確認!管理組合の役割~自分の資産を守るために~」と題して講演を行いました。管理組合が主体的に理事会活動するためには、何をすればよいのか。毎月の理事会では、年間では、どのように進めていけばよいのかなど、仕事がら年間300回以上出席する総会や理事会活動から得られたノウハウを紹介しました。

初めて理事になる方に理事会をイメージしていただくこともさることながら、これまで理事を務めている方々にとっても、自分の管理組合以外の理事会運営を目にすることは多くはありません。でもせっかく管理組合活動するのであれば、いいとこ取りして、充実した管理組合活動ができるよう具体例を交えて管理組合主体の活動を提案させていただきました。理事さんの中には理事会運営は管理会社が主導でよいのでは、と思われる方もいるかと思いますが、管理組合と管理会社は利益相反関係にあることを忘れずに、べったり依存するのではなく、管理組合が主体的に活動されることが重要です。講演の中で、また終了後にたくさんの質問をいただきましたが、参加された管理組合のこれからの活動を期待したいと思います。

セミナー案内⇒ http://www.city.taito.lg.jp/index/kurashi/jutaku/bunjo/sesaku.html

地域マネジメント学会主催 公開シンポジウムでの主張

投稿日:2019年07月01日

住宅宿泊事業法施行から1年、民泊の現状と展望と題してのシンポジュウムにオブザーバーとしてパネルディスカッションへ参加しました。昨年の公開シンポジウムでも民泊がテーマでしたが、昨年とはやや様相が異なりました。昨年は施行直後で管理組合の関心も高く、また違法民泊も多数残る混乱の中でした。会場には管理組合関係の方も多数来られていました。あれから1年が経過し、表立った違法民泊は少なくなったものの、未だにマンション内を出歩く違法民泊の旅行者が存在しています。

こうした環境の中での、今回のシンポジウムの内容ですが、違法民泊や居住者視点からの発言は私くらいで、民泊推進の流れを強く感じさせられました。私自身、民泊に真っ向から反対ということではなく、「マンション居住者に不安がない」形の民泊であれば、賛成です。この観点から、分譲マンションでの民泊はトラブルの少ない家主同居(居住)型に限定する制度も一考であること。そのためには家主居住型と、家主不在型を区別するべきではないとする国のガイドラインの改定も必要であることを発言しました。

その一方で、家主不在型であっても、管理員(又はコンシェルジュ)が常駐するなど、しっかり管理でき、居住者に不安がない形であれば、そこに分譲マンションでも共存できる民泊があると私の主張を発言させていただきました。

★「居住者に不安がない民泊」の考え方については、今後も様々な機会を通して発信していきたいと思います。

沖縄管理不全マンション報告

投稿日:2019年06月14日

2009年にバルコニーが崩落し、問題になったマンションがあった。新聞でも報道され、話題になったところを訪ねた。崩落から10年、そのまま放置されていたが、今年3月になってようやく解体工事に着手し、今月工事が終わり、解体が実現した。ここの場合、所有者の連絡が取れたことから、所有者により解体になったものだが、管理組合がなく、区分所有者への連絡に時間がかかったというものだが、それにしても解決までの長い道のりであったと感じさせられた。まずはよかったと、言うことになるのだが、問題はこれで終わりではなかった。解体されたマンションを含め4棟がほぼ同時期に建築され、残された3棟が、崩落したA棟に劣らないほどの相当な管理不全状態であったからだ。バルコニーに手摺がない状態、バルコニーの崩落を防ぐためのブロック塀で先端部分を支えた状態、腰壁が崩落した屋外階段、外壁の剥落、降雨時の共用廊下1階部分への激しい漏水など、普通のマンションでは考えられないことばかりだ。こうした状況でありながら、今も居住者がいることに驚かされる。A棟バルコニーの崩落の直接の要因は沖縄海洋博の建設ラッシュの時代に、塩分を含んだ海砂が使用された施工不良ということは事実だが、全く同じ環境にある他の棟でも、早く対応をとらないと、たいへんな事故が起きないとも限らない。ここに居住する方に話を聞くと、怖いと感じないともいう。慣れっこになっていると恐怖感がなくなるということも異常な事態だ。一日も早い対応が望まれる。

■写真左:解体されたA棟跡地。左の建物はバルコニー手摺がない状態のB棟/写真右:外階段の腰壁が崩落した状態のB棟

 

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2019年3月5日最高裁判決に思う

投稿日:2019年03月05日

3月5日、最高裁判所で一つの判決があった。

電力一括受電を特別決議した管理組合での事件。管理組合で電力一括受電するためには、全員が電力会社との契約を一旦解約しなければならない。しかし、この決議に反対する2名の組合員が既存の電力会社との契約の解約を拒み、一括受電ができない状態になった。これに対して、管理組合の専門委員の一人が反対する2名の組合員に対して、一括受電がなされたならば得られるはずの差額分の損害を受けるとして、不法行為に基づく損害賠償請求を起こした。この損害額は9千円。一審、二審ともに原告(修繕委員)が勝ち、損害賠償が認められた。これを不服として2名の組合員が最高裁に上告していたもの。

今日の最高裁の判決では、一審、二審判決を破棄し、損害賠償は棄却され判決が確定した。その理由は管理規約で電力契約の解約を強制することはできない。なぜならば本件は区分所有法の「区分所有者間相互の事項」には当たらず、区分所有者に解約の義務はなく、解約は強制できないというもの。

この訴訟は管理組合が訴えたのではなく、一区分所有者が訴えたもの。もっともと言えばもっともという気もするが、規約を盾に管理組合が物事を強引に進めることはできないということでもあろう。「一括受電」自体、電力自由化の流れの中で過去のものになろうとしているが、管理組合内で賛否が分かれ争いになることはどこでもあり得る。その際に一時の感情論で、反対意見を押し切ったとしても、訴訟になった場合に必ずしも押し切れないということだろう。

今回の事件を通して合意形成の大切さを改めて考えさせられた。今回は原告が区分所有者であったが、これが管理組合であったらどういう結果になったのだろう…。

国土交通省「平成29年度マンション管理適正化・推進事業」の成果として公表

投稿日:2018年12月25日

国土交通省マンション政策室から平成29年度の「マンション適正化・再生推進事業」の成果事例(11例)の一つとして、台東区での違法民泊の排除と、管理組合としての民泊対応に取り組んできた成果が公開されています。違法民泊の排除のための方法、民泊禁止の4か国語ステッカー、民泊禁止に関連した細則案などを管理組合の立場から提案しました。また管理規約については、現在の標準管理規約(本文)で規定された「住宅宿泊事業法のみを禁止」する条項ではなく、住宅宿泊事業法上限の180日を越える場合に1日単位で行われる可能性があるウィークリーやマンスリーマンションにおいても、短期で不特定の者への貸し出し禁止が明確となる民泊禁止規約案としました。さらに民泊に関して知識があまりない管理組合でも民泊に適正な対応ができるようにマニュアルとしてまとめたものも公開されていますので、管理組合運営の参考にしてください。なお、公開された平成29年度の成果では、住宅宿泊事業法施行前段階であり、施行後の現在と状況が異なる点もありますのでご注意ください。住宅宿泊事業法施行後の対応については、平成30年度の同事業で取り組みしていますので、公開された際はお知らせいたします。

 

国土交通省ホームページより http://www.mlit.go.jp/common/001257825.pdf

 

 

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マンション管理研究会

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