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最適なマンション管理実現の目指して活動中です! 

出張セミナー「管理会社リプレイスのすべて」

投稿日:2013年02月23日

ある管理組合理事会から管理会社の変更(リプレイス)を理事会が自力でやりたいが、どのように進めればよいかわからなくて…という相談を受け、それならばリプレイスのノウハウを伝授しましょうと、「管理会社リプレイスのすべて」と題した理事会への出張セミナーを開催しました。

この組合では管理会社による協力工事会社への圧力があり、組合から直接依頼された大規模修繕工事の相見積もりが妨害されたり、フロントマンの問題先送り体質や非協力的対応など管理の質の問題を抱えていました。そこで、リプレイスの際には、まず、なぜリプレイスするのかを明確にして進めていくことをアドバイスしました。リプレイスを発議する理事会、正式に承認する臨時総会の議事録をきちんと記録に残すこと、これは総会の正当性を示すとても重要なことです。そのうえで候補選定の過程でなぜ、そこを選んだのか、根拠(理由)を明確にすること。これは総会の議案書を出すにあたって不可欠の事項だからです。加えて臨時総会に向けて理事会としてやっておかなければならないこと、現行の管理会社にどう対応していけばよいのか…などなど2時間余りにわたってリプレイスのノウハウをぎっしりと伝えることができ、最後に質疑で締めくくりました。

★リプレイス自体は慣れた者がやれば決して難しいものではありませんが、マンション管理士としてきちんと進める場合には、居住者向け説明会を含めると5~60時間も要する結構と手間がかかるものです。そんなたいへんなことでも適正な管理の実現のため、理事会で率先して取り組みしていこうという心意気には頭が下がります。今回のセミナーのノウハウを活かして大願成就できるよう祈ります。

消費生活アドバイザーとマンション管理士

投稿日:2013年02月07日

公的資格「消費生活アドバイザー」のこと、ご存じない方もいらっしゃるかと思いますが、「消費生活アドバイザー」の役割は企業や行政(消費生活相談センターなど)での消費者相談のほか組織のなかで消費者が求めるニーズに応えていくための企業と社会と消費者の架け橋として豊かな生活を実現していくことにあります。昨今いろいろな悪徳商法が横行しています。またインターネットを使った詐欺まがいの商法も多々あります。こうした歪んだ社会の中で、常に消費者目線で複雑なトラブルの解決をサポートしたり、正しい知識を消費者に啓発していくことがその大きな役割です。

一方、「マンション管理士」は、と言うと、管理組合や区分所有者目線で、管理組合運営を支援し、よりよいマンションライフを実現させることを大きな役割としています。管理不全のマンションや一部の管理会社による放漫管理など昨今問題が生じています。こうした問題に対しても、管理組合目線に立ったマンション管理の専門家として関わることで解決をはかっていくというもの、「消費生活アドバイザー」と「マンション管理士」この二つの活動には重なる部分が多いことに気付かされます。どちらの資格も、そこに生活する方々を、それぞれの目線で支援するところに共通点があり、複雑な現代社会から強く求められているものと言えます。消費者と管理組合(区分所有者)をともにサポートすることを目指して、2013年2月、「消費生活アドバイザー」資格を取得いたしました。マンション管理運営相談、賃貸物件でのトラブル相談、その他さまざまな分野でそこに生活する方に貢献できるよう努めてまいります。

港区分譲マンション管理講座にて耐震セミナー開催

投稿日:2012年12月14日

港区と所属する首都圏マンション管理士会では昨今関心が高まるい耐震問題についてのセミナーを12月1日開催し、運営者として参加してきました。この問題は耐震のために建物をどうするのかと言うハードの問題と、いざそれを解決するためにどのように合意形成を図っていくかという二つの大きな問題があります。いずれも難しい問題ではありますが、ひとの命と資産価値両方に関係するだけに避けて通れない問題です。

 

首都圏マンション管理士会都心区支部(ホームページ)

http://www.toshinku.com/topics.html

千代田区合同マンション防災訓練へ

投稿日:2012年12月02日

財団法人まちみらい千代田主催による「平成24年度合同マンション防災訓練」に共催している首都圏マンション管理士会都心区支部からのボランティアとして12月1日、本番さながらの防災訓練を近隣の管理組合の皆さんと協力して実施してきました。

家具の下敷きになった際の救護方法、ほんものの煙の中での避難体験、AED使用による心肺蘇生など災害での被害の体験ができかした。また災害に対して管理組合として準備すると有効な常備品として家庭用カセット式ボンベによる発電機やエレベータチェア(庫内設置の緊急用簡易トイレ)などの実例を体感する機会となりました。訓練後は、備蓄食料の試食もあり、短い時間ながら災害発生時の対応を学ぶ機会となりました。

★マンションでの防災訓練の必要性が叫ばれていますが、実際には実施できている先は限られています。でも防災訓練を通して、住民同士の連帯感が確実に深まります。また災害に備えるためにとどまらず、コミュニテイ形成のためにも貴重な機会になることが実感させられます。

 

▼家具の下敷きになった人を救助する訓練:小型ジャッキや材木をてこにするのが理想。でもこれら工具がないときは厚い本や雑誌を少しずつ積み重ねるだけでも支えになって効果があります。

「地籍調査」への立ち会い

投稿日:2012年09月15日

「地籍調査」に管理組合理事長として立ち会ってきました。

そもそも「地籍調査」という言葉自体、聞きなれない方も多いと思うので簡単に触れておくと、登記所にある「地図」の更新のために行う土地の境界の確認作業を言います。登記所にある「地図」の半数は明治時代の「地租改正」時に作成された「公図」をもとに作られており、土地の境界や測量が不正確と言われています。これを現在の正確な測量で基準点を明確にし、土地の境界を関係者立ち会いのもとに確定させていくという作業なのです。これをしないとどうなるかと言うと、現況と公図が合わないという事態が様々な取引に影響してきます。たとえば、土地の境界などが確認できない場合には「筆界未定地」とされ、土地の売買や建物の建築などに支障をきたすことにもなる、たいへん重要な作業なのです。しかし、余り聞きなれないのには理由があります。それは地方ではこの作業が進んでいるのに対し東京など都市部では遅れているためでしょう。権利関係が複雑であることなどから東京都では全体の20%程度しか、今回の豊島区に至っては、わずか3%しか進捗されていないと言われています。

では、マンションにおいてこの「地籍調査」にどのように対応していけばよいか言うと、考え方として二つあります。一つは土地の権利にかかわることなので、民法の「全員合意」で所有者の了解を取り付けるというもの。この「全員合意」は並大抵のことでは実現が難しいことは言うまでもありません。それではどうするか、もう一つの考え方は筆界特定を「処分」ではなく「管理」と捉えると言うもの。こうすれば、総会の普通決議で管理者が対応可能と言うことになります。この分野の専門家、土地家屋調査士によれば管理行為と位置づけ、総会で承認をとって、管理者である理事長が立ち会いするというのが一般的の様です。今回はその考え方に基づき、総会で理事会一任の旨決議を行い、それを根拠に区分所有者に代わって確認を行うということにしたものです。

 

★「地籍調査」が完了するには2~3百年かかると言われるそうです。何とも先の長い話ですね。また、この分野はマンション管理士でもまだなかなか手がける方はないかと思います。マンション管理と言っても本当にジャンルは広いものだと改めて感じます。

 

首都圏マンション管理大学修了報告

投稿日:2012年07月29日

第9回首都圏マンション管理大学(特定非営利活動法人日本住宅管理組合協議会主催)の講座を履修してきました。この講座は同協議会とマンション学会と共催で毎年開催されるものでマンションの管理をより深く研究していくため、現在のマンションに関連する17分野を網羅すると言う課程になっています。千葉大学名誉教授の丸山英気教授が学長を務め各分野の錚々たる第一人者からの講義が展開されました。講義内容の一部を紹介すると以下の通りです。

 

主な講座

『区分所有法の変遷と所有権性』        千葉大学名誉教授丸山英気弁護士

『区分所有法の理解』             明治学院大学法学部竹田智志講師

『マンション再生法の意義と制定への取り組み』関東学院大学山本育三名誉教授

『マンションのセキュリティ』         中央学院大学法学部平澤修准教授

『マンションと地域再生を考える』                地域再生研究所松本恭治代表

ほかマンション管理にかかわる講座多数

 

丸山名誉教授の区分所有法は制定から今日までの立法上の背景を理解するとともに、弁護士の中でも区分所有法についての知識理解が低いことなど、現在の区分所有法の問題点について考える機会となるとともに、丸山教授の正義と信念にたいへん感銘を受けた次第です。またマンション学というカテゴリーも知られていますが、通常、マンション管理士として管理組合の相談業務など実務的な対応し、各種実務的なセミナーが多い中で、この様な学究的な研鑽の場は少ないのが実情ですが、知識を理論的に結び付け、ブラッシュアップするうえでたいへん貴重な機会となりました。

 

★この大学は管理組合役員の方も参加可能な講座であり、毎年7月に開催されているので、マンション管理を関心のある方にはおすすめできるものと思います。

 

賃貸住宅フェアー概要レポート

投稿日:2012年07月29日

賃貸住宅フェアが全国賃貸住宅新聞社の主催で今年も7月24日~25日にかけて東京ビックサイトにて開催されました。賃貸管理はマンション管理士の活躍の場である建物管理ではないものの、マンションの資産としての管理は区分所有者の視点で考えるうえで、かつ最新情報を入手するうえで、たいへん貴重な機会になっています。

《イベント内での主なセミナー》

●基調講演「日本経済の構造変化と借家について」野口悠紀雄先生:①人口減少の社会において新築住宅の需要は減少。即ち住宅価格・地価は上昇しないことから「持家」から「借家」への転換が進行する。②消費税改定が近い。賃貸は非課税であり、これ自体は貸主に有利だが、貸主負担の修繕費用にかかる消費税を家賃に転嫁できない恐れがある。この解決のためにはフランス等で実施の中間取引段階でのインボイス方式が有効、ほか。

●家賃5万円以下ドットコム大ヒットの背景:生活保護層も含めた超貧困層の増加により年収に見合う家賃は、5万円以下物件など低額賃料物件に時代のニーズがある。

●管理会社からみる賃貸住宅居住者の傾向:①スマホ効果でネットで物件選定が加速。成約までの日数も短縮化。②賃貸居住者に最もアピールできるのは、退去した前の入居者。彼らのプラスのコメントを活用できないか。

●入居者アンケートから見た家賃アップの色・数字・形:①求められるのは万人受けする無難な部屋ではなく、一部の人でも積極的にカッコいい、面白そうと評価してもらえる物件。これらが仲介会社も勧めやすい②女性が選ぶポイントはキーワード「かわいらしさ」。これが部屋のどこか1か所でもあればそれが売り。③決定は一瞬。最初のインパクトが大切。④全体の満足度はデザイン性。⑤直線から曲線にレイアウトを変えるだけで魅力倍増する。

★このほかにも現在の賃貸マーケットと居住者ニーズを知るうえで参考になるコンテンツ多数あり。勉強になりました。

 

 

 

 

4つ目の管理組合理事長拝命

投稿日:2012年06月25日

これまで7つの管理組合の役員として、うち3つは理事長として活動してきました。区分所有者として、マンション管理士としていささかオーバーワークではありましたが、自己研鑽のよい機会でもあり、お引き受けしてきたのですが、実際は理事長の引き受け手がなくやむなくお引き受けしてきたというのが正直なところ本音です。今回の組合も竣工以来20数年、前任の方がずっと理事長職を務めていただいたのですが、80歳を超える高齢と健康上の理由があり、他の役員も退任は致し方ないと共通の認識でありました。しかしながら、交代する理事長の引き受け手がなく、結局私のところに回ってきたのでした。今回は大規模修繕の年にあたり、確かに通常よりも負担感の大きい年であったのですが、究極の状況の中では嫌とも言えず、一昨日の総会にて正式に決まりました。引き受けした以上、通常の管理も大規模修繕もしっかり完遂していくつもりですが、どこの管理組合でも共通するこの問題について、今回はとくに強く実感させられました。今後はこの役員なり手不足問題の処方のために関係先とも連携しながら、解決に向けて取り組んでいかなければと考えています。

理事会が廃止され管理会社が管理者になろうとしているのですが・・・

投稿日:2012年06月04日

総会で理事会の廃止と管理会社を新たな管理者とする議案が上程されている。この議案の内容にちょっと疑問があるので総会に立ち会ってほしいとの相談がありました。しかも総会は翌日と・・・。このただごとならぬ緊迫した状況にマンション管理士として、ひとまず総会に立ち会うことになりました。

いわゆる理事会でない第三者を管理者とする制度への移行には規約改定が必要で、これには区分所有者と議決権の3/4以上の賛成が必要な特別決議となります。総会を前にこの管理組合の規約をチェックすると様々な問題が見えてきました。まず保管口座の通帳と印鑑両方を管理者である管理会社が保管すること。「書面投票」という区分所有者へのアンケートにより、総会決議なしに管理費の改定やその他の業務執行が可能であること。「書面投票」をするかしないかの判断は管理者が「書面投票」が「適当」と認めた場合に限ること、予算の20%超の変更は「書面投票」を必要とするものの、それ以下では、「書面投票」も総会決議もなく変更が可能になっていること。会計帳簿は開示しても区分所有者名簿の開示はできないこと。さらには現行の「監事」が廃止され、それに代わるチェック機能がないこと。また議事録も管理者の署名のみで議事録署名人もないという、まさに管理者が何でもできてしまう、管理者こと管理会社に都合よくできている規約改定でした。このまま、このマンションに第三者管理方式が導入されたならば管理組合と区分所有者には大きな問題です。

規約上は管理者の任期を1年とし、その都度、選任するとされており、これでも一定の抑止効果があると思われますが、実際には、理事会もなく、区分所有者の連携もできない投資用物件の場合、委任状で管理者が再任される可能性が極めて高く、よほどのことがない限り管理者の解任は難しいことになるでしょう。従って、万一管理者に不正があったとしてもそれを抑えることが難しくなるのです。このような第三者管理方式では監事(または監査人)にあたるチェック機能は不可欠で、特に理事会を廃止して第三者管理方式に移行するのであれば、監事(または監査人)は必須です。

第三者管理方式には、役員のなり手がない中で、役員に負担をかけなくて済むというメリットがあるものの、それ以上にリスクもあるのです。管理者方式は信頼できる機関等に管理を任せていくものですが、たとえ、現在は良好な信頼関係があったとしても将来にわたってこの関係が継続するとは限りません。だからこそ、信頼関係が崩れた場合のことを想定しておかなければならないのです。第三者管理方式のリスクも踏まえてこの方式を導入するか否かについて、区分所有者間でよく議論をしたうえで判断されることが望まれます。

★総会の結果がどうなったかというと、規約改定に必要な3/4に達せず、この第三者管理方式への移行案は否決されました。それにより上記の懸念は一旦なくなりました。また総会出席者の中から、立候補があり現行の理事会方式で理事長が選任されることになり、管理組合にいつもの平穏が戻ってきました。

 

港区で大規模修繕に関する模擬総会実施

投稿日:2012年04月30日

港区が主催する小規模マンション維持管理講座の一環として大規模修繕工事をテーマにした模擬総会が3月24日(日)港区役所本庁会議室にて開催されました。この模擬総会は首都圏マンション管理士会首都圏支部(青木みなみ支部長)が全面的に協力し、7名のマンション管理士が出演。管理組合関係者や区分所有者ら30名が参加し会場は熱気に包まれていました。私も『副理事長』役として演じてまいりました。この模擬総会では、専門委員会の立ち上げから、公募による業者選定、専有部の給排水管の同時工事実施の決議に至るまで、実戦さながらの実演がなされるとともに、模擬総会運営上の課題や留意点についての解説を加え、管理組合がすぐにでも総会ができるような構成になっています。総会終了後、参加者からより実務に即した質疑が行われ、大規模修繕の際の参考になったとの声が多数寄せられました。

 

 

★模擬総会は総会を知らない役員や区分所有者の方々に実務運営を理解していただくには、最適の機会と言えます。これまでにも首都圏マンション管理士会都心区支部では港区のほか中央区でも同様の模擬総会を実施していますが、今後も行政など関係機関と連携しながら管理組合に関係する方々のために模擬総会を展開することで、貢献していきたいと考えています。

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