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最適なマンション管理実現の目指して活動中です! 

港区 省エネセミナーで講演

投稿日:2014年08月31日

8月30日に開催された港区主催の省エネセミナーに講師の一人として参加しました。このセミナーは管理組合として省エネにいかに取り組みしていくかを分かりやすく解説するものです。昨年に続く2年目の企画で、管理組合での省エネ対策を導入事例を交えながらの内容になっています。管理費の支出の中で最も大きな割合を占めるのは管理会社への管理委託費です。これは当たり前のことですが、2番目に多いのが実は電気代なのです。規模の大小、築年数にかかわらず、電気代が2番目です。それだけインパクトが大きいので、電気代削減が即、省エネに繋がると言っても過言ではありません。また給水システムが受水槽方式でポンプを更新する場合、従来通りの受水槽方式の更新とするだけでも省エネ効果はあります。しかしそこにとどまらず、給水システムを直結増圧方式に切り替えることで更なる省エネ効果が生まれます。こうした導入事例をセミナーでは紹介してきました。設備費用、メンテナンス費用(電気代、保守費用等)のLCC(ライフサイクルコスト)で
考えても明らかな結果になります。

★管理組合で省エネをテーマにする場合、どうしても優先順位が後に先送り傾向になりますが、大規模修繕工事と合わせて考えていったらいかがでしょうか。マンションでは必ず大規模修繕の機会がありますので、その際の意識が重要でしょう。

大規模修繕コンサル選定のためのコンサル引き受けます!

投稿日:2014年07月14日

マンションの大規模修繕工事を透明性があって競争原理を働かせる場合には設計監理方式が適すると言われています。施工業者と監理者を別の組織が行うことで、仕様通りに工事がなされているか、無駄な工事がないかなど、チェックすることができ、適正な工事になると言われています。しかしここでの前提条件は、設計監理方式を実施するうえで、本当に管理組合目線で業務にあたってもらえる設計事務所を見つけられるか、と言うことが課題になってきます。世の中、設計事務所は多数あるものの、一部の施工会社と“癒着”があったり、管理組合の気が付かない水面下で、コンサルと施工会社が繋がっていることがないとは言い切れないのが残念な実態です。これを回避するためには“公募”という透明性が高い選定手続きを行います。但し、応募してきた設計コンサルが良心的で透明性のあるコンサルであるとは限りません。設計監理価格が安いとか、プレゼンテーションがうまいと言うだけで選んでは、結局、管理組合に反する対応を受けることすらあるのです。ではどのようにして、よいコンサルを選び出すのか、そこで提唱するのが、透明性の高いマンション管理士による、設計コンサル選定のためのコンサル業務です。「コンサル選びのためのコンサル」と言うと笑われる方もいますが、この業界の中では、これぐらい慎重に選考してもしすぎることはありません。この選考を責任もって行うのがこの業務です。ヒアリングでよい先を見抜くためのノウハウほか、管理組合目線でのコンサル選考をサポートします。

★ご連絡いただければ、現状をお聞きしながらご相談に伺います。ご相談は無料ですので、どんなものか、お気軽にお声かけください。また管理組合さま(理事会等)へ出張しての「大規模修繕工事進め方」についての勉強会も可能です。進め方を知ってと知らずして取り組むのでは大きな違いが出てきます。そのようなうまい方法があるのかないのか、今まだ信じられていない方も、そうでない方も一度ご相談ください。

港区「マンション管理組合運営相談」相談員として活動開始

投稿日:2014年07月05日

港区による月1回開催される「マンション管理組合運営相談」に所属する首都圏マンション管理士会都心区支部所属のマンション管理士として参画しています。この相談員制度は従来から弁護士による相談がありましたが、4月からはよりマンション実務に精通したマンション管理士による相談対応というニーズに応えて開始されたものです。同じ支部に所属するマンション管理士が交代で相談員を務めています。この制度の対象は港区のマンション管理組合で、毎月第一火曜日の13時からの1時間の予約制です。申込先は港区役所へ。

★管理組合に関するお悩みについて直接お聞きしながら、一緒に解決を図っていくことを目指しています。相談することで考え方も変わり事態は変わってくるものです。少しでもお役に立てることがあれば光栄です。

台東区マンション管理セミナーにて講演「管理組合役員の役割と心得」

投稿日:2014年07月02日

6月28日、台東区主催のマンション管理セミナーの講師として講演いたしました。テーマは「管理組合役員の役割と心得」です。
このテーマは過去何年も繰り返される管理組合セミナーの定番ですが、毎年新たな役員を迎えるマンション管理組合にとっては、欠かすことのできないテーマでもあります。また着目する視点がちがうと見えてくるものも変わります。今回は管理組合における理事会の位置づけや役員としての日常の役割と心構えを中心にお話ししましたが、それに加えて防災に関して管理組合として取り組むべき課題や意識するべき点を取り上げました。また役員の役割がややもすると総会や理事会運営など表面的なことに目が向きがちですが、コミュニテイ形成を意識していくことの大切さと各組合での実践例についても、参加された会場の方と情報連携しながら進め、あっという間の70分でした。

★同様のテーマで管理組合に出張してのミニセミナーも開催しています。新役員を迎えた管理組合様などご希望があれば、ご相談のうえ出向きますので、お知らせください。

「北区マンション省エネガイドブック(6月1日発行)」への作成協力

投稿日:2014年06月07日

マンション共用部分での地球温暖化対策や省エネ対策推進のためのガイドブックを北区に協力し、所属する首都圏マンション管理士会都心区支部の担当として作成しました。管理組合が省エネ対策を実行するには、共用部分の設備の特性を省エネ効果を知るとともに、実施するには合意形成の手続きが必要ですが、これらの専門知識がなくても分かりやすいようにまとめたガイドブックです。身近なLED照明から太陽光発電やス最新のマートマンションまで幅広く取り上げています。昨年好評の港区に続き、作成協力しました。北区環境課の窓口で配布されています。

★管理組合ではなかなか省エネまで対応するのが難しいところもありますが、皆で関心をもってできるところから、できるところまで取り組むことが大切なのではないでしょうか。

「素敵にマンションライフ37号」執筆協力

投稿日:2014年06月05日

中央区都市整備公社が発行する管理組合向けの情報紙「素敵にマンションライフ」の執筆と監修を1年ぶりに再開しました。この業務は所属する一般社団法人首都圏マンション管理士会 都心区支部で受託しているもので、この4月から再び担当になりました。復帰最初の素敵にマンションライフ第37号では、円滑な総会運営に向けて役立つ情報をまとめています。どの組合もやらなければならない毎年の総会ですが、出席者がなかなか増えないとか、議案書や委任状の作成、総会時の対応方法など総会に向けてどのようにすれば円滑に運営できるかのノウハウを紹介しています。中央区都市整備公社のウエブサイトで公開されていいますのでご参照ください。http://www.chuoku-toshiseibikosha.or.jp/support/pdf/mansion_johoshi/mansion_037.pdf

★このテーマは古くて新しい永遠の課題でもありますが、総会運営に悩まれている理事さんにはお役に立てると思います。

中央区分譲マンション管理セミナーにて「模擬総会」開催

投稿日:2014年02月16日

私が所属する一般社団法人首都圏マンション管理士会都心区支部で中央区主催の分譲マンション管理セミナーの一環として「実演模擬総会」を2月2日中央区役所会議室にて開催しました。今回の模擬総会は「大規模修繕工事を実施するための臨時総会」と銘打って、都心区支部所属のマンション管理士6名と交流会の有志の方とともに、大規模修繕工事の進め方や合意形成の方策等を演じました。この模擬総会には管理組合役員や区分所有者等約50名が参加しました(写真)。

築29年の老朽化したリバーサイドマンション(架空)の給排水設備を更新するための臨時総会をテーマとし、工事の進め方、工事範囲(共用部分と専有部分の同時工事の実施および実施のための規約改定)、業界紙での工事会社の公募、工事会社の選定方法など実戦さながらの模擬総会の内容にしています。

総会の後には大規模修繕工事に関連した質問が多数寄せられるなど、参加者の意識の高さが感じられました。またこの模擬総会により実務に即した体験ができたと参加した区分所有者から多数の声が寄せられました。中央区ではマンションの適正な維持管理や老朽化対策に積極的な支援を行っており、マンション管理士の管理組合への派遣制度などの紹介もあり、参加者にはマンション管理について知識と理解を深める貴重な機会となったようです。

★ご自身の管理組合総会に出席することはあっても他の管理組合の総会に出席されることは少ないと思います。こうした中で「模擬総会」は様々な観点から問題点を知るよい機会でもあります。これからもこうした機会を通して管理組合の皆さんの管理組合活動を支援してまいります。

 

 

 

軍艦島と日本最古のRC造マンション

投稿日:2013年11月18日

長崎県長崎半島の沖合に浮かぶ通称「軍艦島」はかつて石炭採掘のために造られた人工島です。わずか6.3haしかない小さな島に最盛期には5千人を超える人々が住む人口密度世界一とも言われた島です。ここには日本で最古の鉄筋コンクリート造のマンションが今も残っています。この島を去る11月16日に訪れました。私にとっては40年ぶりの上陸です。というのも昭和49年3月、当時高校に入学する前に一人旅の目的地としてこの島に渡りました。その年に端島炭鉱が閉山になり、無人島になる前、最後の機会に渡航したものです。当時すでに多くの人々が島を去り、廃墟に近い島となっていました。それから40年、再びこの島を訪れたのは、もう一度最古のマンションをこの目で見てみたいと思ったからです。ちょうどマンション管理士会の研修が長崎であり、絶好の機会を得ることができました。この島で、1916年(大正5年)に鉄筋コンクリートのマンションが立てられてからちょうど100年を経た今、海の真ん中、潮風に吹きつかれながら荒れ果てたとはいえ、しっかり存在していました。頑丈な鉄筋コンクリートは、1世紀を越えても残ると言うことがこれでよくわかりました。もちろんマンションに長く住み続けていくにはしっかりした管理が不可欠ですが、管理さえしていけば建物は存続できるのです。鉄筋コンクリートの堅固さとともに管理の大切さを感じさせられました。軍艦島は「九州・山口の近代化産業遺産群」として世界遺産の暫定リストに登録され、これからも歴史を人々に伝えてくれることになっています。

★40年前、当時の高校生には、まさか今自分がマンション管理士としてマンションに関連した仕事につこうとは想像すらできず、こうして再び軍艦島を訪れたことに、何か運命的な繋がりを感じないではいられませんでした。

 

 

 

 

 

 

中央区分譲マンション管理セミナーで「マンションにおける防災と管理組合」について講演

投稿日:2013年08月31日

一部の管理組合では防災に対して積極的に取り組みされています。しかしながら、多くの管理組合ではまだあまり取り組みできていないのが実情です。そんな中で管理組合では何をすればよいのかをテーマにした講演です。まずは首都直下型地震の実際の被害を想定すること。東日本大震災とは比較にならない被害が想定され、文字通り生きるか死ぬかの極限状態であることを知ったうえで、管理組合としてするべき正しい対応を、具体的に事例を挙げながら、解説してきました。防災について先進的な動きをとられる組合の事例、管理組合としてマニュアル作成するときのポイント、具体的な行動のノウハウなど、これから防災に取り組みやすいようにお話ししてきました。

★今年9月1日は関東大震災から90年目を迎える節目にあたります。会場には50名以上の方が集まり、熱心にメモを取られていました。また終了後多数の質問が出されるなど関心の高さが伝わってきました。まだ本格的に防災の取り組みをされていない管理組合が、今回の講演が取り組みするきっかけになればよいなと感じています。

 

 

 

港区「マンション省エネセミナー」へ協力

投稿日:2013年07月28日

東京都港区が主催する第1回「マンション省エネセミナー」(7月27日:港区エコプラザ)にてコーディネーターを務めました。このセミナーはマンションの管理組合が地球温暖化防止のため行う共用部分の省エネ対策を支援するための企画で、首都圏マンション管理士会都心区支部が全面的にバックアップして開催したものです。第1回目はマンションの「建築」分野の省エネに重点をおき、一級建築士澤田博一氏を講師に比較的簡単にできる日射調整フィルムの活用から屋上防水工事での遮熱塗料塗装やサッシや玄関ドアなど開口部工事、屋上緑化による自然を利用したCO2削減策など管理組合が大規模修繕工事として大がかりに取り組みするものまで、紹介しています。会場では参加者からは工事に関する具体的な質問が多数寄せられ、省エネへの関心の高さが感じられました。(第2回は8月31日(日)14時から港区エコプラザにて)

★省エネのテキストは同じく港区が作成し、首都圏マンション管理士会が監修する「マンション省エネガイドブック」などを参考にしています。

 

バナースペース

マンション管理研究会

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